Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в браке: инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Совместная собственность супругов, как режим совместного имущества
Закон устанавливает, что имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью. В совместной собственности супругов может находиться любое имущество, не изъятое из оборота. В состав имущества супругов могут входить не только вещи, не изъятые из оборота, но и права. Таким образом, необходимо понимать термин «любое имущество», употребляемый законодателем. Необходимо отметить, что к совместной собственности супругов закон относит только вещи и права, но не обязательства, — это вытекает из смысла нормы, предусмотренной п. 2 ст. 34 СК РФ. Изъятыми из оборота называют вещи, отчуждение которых законом не допускается. Изъятое из оборота имущество не может находиться в совместной собственности супругов.
Комментарий к ст. 34 СК РФ
1. О применении комментируемой статьи см. комментарий к ст. 169 СК РФ.
Комментируемая статья посвящена законному режиму общей собственности супругов. В самом общем виде о нем говорится в ст. 256 ГК, согласно которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. При этом в соответствии со ст. 244 ГК совместной собственностью имущества является имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, без определения долей каждого из собственников в праве собственности на него.
Временное раздельное проживание супругов не колеблет принципа общности имущества, если только раздельное проживание не означает фактического прекращения брака без намерения восстановить супружеские отношения. В этом случае суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
2. В п. 2 комментируемой статьи перечисляются виды имущества, которые относятся к общему имуществу супругов. Указанный перечень является примерным. Судебная практика признает, что выигрыши по лотерейным билетам также составляют объекты права общей совместной собственности супругов.
Имущество каждого из супругов может быть признано совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо за счет труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование). Например, одному из супругов до брака принадлежал дом. Другой супруг, поселившись в доме после регистрации брака, вложил значительные средства в его переустройство. В таком случае супруг, затративший средства, может претендовать на то, чтобы дом был признан общей собственностью. Если другой супруг не хочет этого, то он должен заключить особое соглашение о судьбе улучшений такого имущества.
Для определения имущества как совместной собственности важную роль играет определение времени и источников приобретения такого имущества. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования.
Следует обратить внимание на то, что при приобретении отдельных видов имущества указывается имя приобретателя (недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги). Как следует из комментируемой статьи, юридического значения это не имеет: такое имущество также считается совместной собственностью супругов. В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 27 ноября 2007 г. N 8184/07 указал, что право на имущественный налоговый вычет в случае приобретения квартиры в собственность имеет любой из супругов по их выбору вне зависимости от того, кто из супругов является стороной договора на приобретение квартиры, а также на чье имя из супругов оформлены платежные документы на квартиру, если иное не установлено брачным или иным соглашением.
3. Как следует из п. 3 комментируемой статьи, право на общее имущество супругов также принадлежит супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Судебная практика также признает в качестве уважительных причин тяжелую болезнь, учебу и службу в армии.
Брачный договор — действенный способ урегулирования имущественных отношений. Заключить брачный договор можно до государственной регистрации брака и в любое время после регистрации брака, но до момента развода. Брачный договор часто позволяет избежать корыстных и нечестных действий супругов в отношении недвижимого имущества. «Бывают ситуации, когда не сами супруги, а другие лица настаивают на заключении между супругами данного договора. Например, у нас был случай, когда отец женщины, состоящей в браке, хотел приобрести для нее квартиру. Он настоял на заключении брачного договора между дочерью и ее супругом, в котором было зафиксировано, что супруг не будет никаким образом претендовать на это жилье. Впоследствии эта пара действительно рассталась, но, благодаря брачному договору, купленная для женщины квартира осталась полностью в ее собственности», — комментирует юрист.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.
К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.
Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.
При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.
Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.
Раздел приватизированной квартиры
В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.
При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.
Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:
- продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
- один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
- продажа доли одного из супругов иному лицу.
Что такое общая долевая собственность на квартиру
Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.
К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.
Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.
Плюсы
1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.
2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.
Минусы
1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.
Идеальная и реальная доли в квартире
Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.
Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.
Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.
Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.
Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.
Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.
Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.
Покупка квартиры в долях
Покупка супругами квартиры в долевую собственность осуществляется по стандартному договору купли-продажи, в котором на стороне покупателя выступают два человека. Прописывается:
- ФИО, адреса, паспорта участников, при этом покупателей можно именовать «Покупатель-1», «Покупатель-2»;
- описание квартиры с кадастровым номером, адресом, метражом и т.д.;
- доли, в которые поступает квартира, например «Покупатель-1 приобретает 1/2 доли в праве на квартиру»;
- цена квартиры и порядок ее оплаты – покупателям не обязательно оплачивать в строгом соответствии с получаемыми долями;
- срок и порядок передачи квартиры;
- гарантии продавца и другие условия, которые стороны желают отразить.
Документальное подтверждение прав собственности на недвижимость
Во время сделок с недвижимостью, будь то покупка или продажа, участники сделки, составляют и заключают договор купли-продажи, регламентирующий права и обязанности сторон. На основании этого документа происходит переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.
Важно! Договора купли-продажи заключаются в письменной форме с указанием цены объекта, подписывается обоими участниками сделки и регистрируется в Росреестре, чтобы подтвердить по нему переход права собственности, только после этого договор имеет юридическую силу.
Так же следует отметить, что в договоре купли-продажи в обязательном порядке указываются индивидуальные данные объекта недвижимости, позволяющие его идентифицировать (адрес, количество комнат, общая и полезная площадь и т.п.). Если таковые отсутствуют, документ может быть признан недействительным в результате несогласованности сторон.
Если в момент передачи от продавца к покупателю объекта недвижимости соответствует условиям договора, в этом случае обе стороны подписывается специальный передаточный документ – акт приемки-передачи. В случае же заявления покупателем о несоответствии передаваемого имущества условиям договора, на продавца возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
Так же возникнуть право собственности может в результате приватизации. Так, согласно законодательству Российской Федерации каждый гражданин имеет право единожды приобрести жилье, приняв участие в бесплатной приватизации муниципальной и государственной недвижимости. В этом случае, важно помнить, что граждане, принявшие участие в данной процедуре будучи в несовершеннолетнем возрасте, сохраняют за собой право повторного прохождения процедуры приватизации в совершеннолетнем возрасте. Так же следует отметить, что все собственники приватизированной жилой недвижимости, имеют документальное подтверждение своего права собственности, охраняемое законодательством.
Общая собственность супругов на квартиру
Последнее обновление: 21.06.2018
При отсутствии брачного контракта между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ).
Термин «нажитое» трактуется как купленное, заработанное, приобретенное на совместные средства обоих супругов. То есть если квартира была куплена в браке, то она находится в общей собственности супругов, независимо от того, на кого зарегистрирована собственность или на кого было оформлено Свидетельство о собственности (Титул).
А полученное безвозмездно имущество одним из супругов (подарок, наследство, приватизация) не считается «нажитым», а значит, НЕ относится к общей собственности супругов.
Что такое общая совместная собственность супругов
Всё имущество, приобретённое супругами в период брака, является их совместной собственностью. При таком виде собственности налицо общность всех её участников. Они неразрывно связаны одним и тем же объектом и зависят друг от друга. В имуществе ни у кого нет ни какой части. Оно всё одновременно принадлежит обоим супругам. И любой из супругов вправе пользоваться всей совместной собственностью без изъятий. Поэтому и распоряжение таким имуществом осуществляется только с согласия всех собственников. Для недвижимости законом даже установлено требование получать нотариальное согласие другого супруга на сделку.
Важно помнить! Всё имущество, включая недвижимость, приобретённое в период брака, является общим имуществом супругов. Даже если квартира оформлена на имя одного из супругов, другой супруг может пользоваться всей квартирой целиком.
Но нередки случаи, когда один собственник хочет получить определённую независимость от другого. Тогда право совместной собственности нужно разделить на доли.
Как супругам оформить покупку квартиры
Существует три варианта:
-
Оформить на одного из супругов. Росреестр зарегистрирует право единоличной собственности.
Недвижимость, купленная в браке, является совместно нажитым имуществом. При продаже квартиры или дарении от другого супруга потребуется нотариально заверенное согласие.
В случае развода доля в праве собственности на другого супруга выделяется нотариальным соглашением о разделе имущества или, в случае недостижения компромисса, по решению суда.
-
Оформить общую долевую собственность в равных (12) или неравных долях (например 1/6 и 5/6). Росреестр зарегистрирует право общей долевой собственности.
Такая сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Нужно будет удостоверить договор купли-продажи у нотариуса или к договору купли-продажи в простой письменной форме прилагается нотариальный брачный договор в котором будет описан режим собственности на имущество, купленное в браке. Брачный договор передается в Росреестр(копия) с договором купли-продажи в простой письменной форме.
Каждый из супругов сможет продать свою долю третьему лицу, получив отказ от преимущественного права покупки другим супругом.
Каждый из супругов может подарить свою долю без уведомления другого.
В случае развода, каждый остается при своей доле.
Росреестр отклоняет заявления о регистрации общей долевой собственности на супругов по договорам в простой письменной форме , со ссылкой на Семейный кодекс ( ст. 33-35)
-
Оформить общую совместную собственность. Такая сделка оформляется в простой письменной форме. Общая совместная собственность оформляется на законных супругов.
В случае развода доли выделяются по нотариальному соглашению сторон или решению суда.
Если вы состоите в гражданском браке — вы можете купить квартиру в общую долевую собственность и оформить сделку в простой письменной форме.
Имущество и брачный договор
Рассмотрим другой, предусмотренный Семейным Кодексом РФ сценарий, при котором супруги могут определить модель общего владения имуществом. Речь идет о составлении брачного договора, в рамках которого соответствующие условия могут быть прописаны.
Данный документ может установить, что, например, общая собственность на квартиру будет не совместной, а долевой. При этом в брачном договоре можно прописать условия как в отношении имущества, которое уже есть у супругов, так и в аспекте будущего приобретения той или иной собственности мужем и женой в период совместного проживания. Интересен тот факт, что документ, о котором идет речь, может быть составлен и подписан супругами не только до регистрации брака, но также и в период, пока соответствующий семейный статус актуален.
Раздел и выдел собственности в фермерских объединениях
Как осуществляется выдел из общей совместной собственности в объединениях фермеров? Главный источник права здесь — отмеченный выше закон. В 9-й статье ФЗ «О крестьянском хозяйстве» сказано, что при выходе из объединения кем-либо из его участников не подлежат разделу, в частности, земельный участок, а также средства производства. Однако фермер вправе рассчитывать на компенсацию, соразмерную его предполагаемым долям. Срок ее выплаты определяется по взаимному согласованию участников хозяйства. Возможен вариант назначения его в судебном порядке. Важный нюанс: если даже человек вышел из состава фермерского хозяйства, то в течение еще двух лет он, согласно закону, должен нести субсидиарную ответственность, соразмерную величине прежним долям, по обязательствам объединения.
Что касается раздела общего фермерского бизнеса, то он, как правило, предполагает, что на базе единого хозяйства будет создано несколько независимых. При этом общая собственность разделяется так, чтобы каждый фермер впоследствии мог сохранить все производственные процессы, налаженные в объединении. То есть каждый владелец нового независимого хозяйства должен получить свой трактор, собственную территорию для посева, инвентарь и прочие ресурсы.
Совместно нажитое имущество
К имущественным отношениям между членами семьи применяются нормы гражданского и семейного законодательства. Согласно ст. 34 СК РФ , все имущество, нажитое во время брака, считается совместным, независимо о того, на кого из членов семьи его оформляли.
Ст. 33 и ст. 44 СК РФ определяют 2 варианта владения и распоряжения общими материальными благами:
- Законный режим. Предполагает, что все имущество – это совместная собственность супругов без определения долей. Право владения принадлежит обоим, даже если кто-то из пары не имел доходов, так как вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим причинам.
- Брачный договор. Устанавливает владение и распоряжение имуществом по договоренности. Документ оговаривает наиболее удобный для обеих сторон способ владения, например, официальное выделение долей или оформление жилья на кого-то одного из спутников жизни.
Общая долевая собственность супругов предусматривает деление на 2 равные части. Поскольку доли в натуре не выделены, считается, что муж и жена владеют квартирой полностью и распоряжаться жильем могут только сообща.
Если договоренность относительно владения объектом не достигнута, законодательство позволяет установить порядок пользования жилым помещением либо выделить равные доли для каждого владельца. Для этого жилье должно отвечать таким требованиям:
- установленная площадь на человека;
- техническая возможность равного раздела.
Ст. 39 СК РФ говорит о возможности изменения размера долей в судебном порядке. Если технически помещение неделимо, но находится в совместном владении, при разделе один партнер вправе претендовать на денежную компенсацию, а другой – на полноправное владение имуществом.
Хотя совместное и долевое владение имеют некоторые общие черты, права распоряжения имуществом не одинаковы.