Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эскроу-счета: что это и зачем нужны в долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор счета эскроу заключается между тремя сторонами: в нем закрепляется схема, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Продавец для получения этих денег из банка обязуется выполнить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель получают уверенность в том, что либо сделка будет выполнена, либо они останутся «при своих». В договоре указывается право покупателя получить свои деньги назад, если условия не выполнены. Продавцу, в свою очередь, гарантируется получение средств при полном выполнении требований договора. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственным риском в договоре эскроу остается банкротство банка, однако физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.
Преимущества и недостатки
Как уже говорилось, счет-эскроу во многом похож на аккредитив. Но у первого есть определенные преимущества. Рассмотрим их подробнее:
- Возможность быстрого управления счетом. Если действие договора прекратится, то и счет автоматически перестанет обслуживаться. И это также отличие эскроу от аккредитива. Если оформлен аккредитив, при прекращении действия договора действие счета не аннулируется автоматически. Придется идти в банк и составлять заявление о закрытии счета. Эскроу избавляет от этой необходимости.
- Главная функция спецсчетов – предупреждение мошенничества. Исключается вероятность того, что покупатель отдаст деньги, но ничего не получит. Рассмотрим на примере сделок с недвижимостью. До сих пор действуют мошеннические схемы, в рамках которых покупатель отдает деньги за квартиру, но в права собственности не вступает. Но и продавец несет определенные риски. Он может передать права собственности покупателю, но не получить деньги. Наличие третьей стороны (банка) исключает все эти риски. Деньги продавец получает только при выполнении условий соглашения. В частности, это передача прав собственности на жилье.
- Для выполнения операций со счетом эскроу нужно ограниченное количество документов. Нужно предъявить бумаги, перечень которых содержится в договоре. Стороны сделки могут самостоятельно определять перечень документов, которые было бы удобно предъявлять для подтверждения исполнения обязательств. Если открыт аккредитив, придется предъявлять документы, перечень которых установлен законом.
- В рамках операций с аккредитивом банковские сотрудники довольно формально подходят к проверке предоставляемых документов. То есть остается риск неисполнения условий договора. Связана эта необязательность с тем, что банк не несет ответственности в рамках обслуживания спецсчета. При открытии эскроу-счета банк несет повышенную ответственность. А потому представители финансового учреждения относятся к проверке документов со всей внимательностью. И это дополнительно исключает риски мошенничества.
Эскроу-счета не лишены и недостатков:
- Эскроу – это инструмент для обеспечения существующих обязательств. Это не вид безналичного расчета. То есть деньгами на эскроу-счете нельзя распоряжаться по своему усмотрению. Они предназначаются именно для конкретного человека и выдаются только после исполнения условий, указанных в договоре.
- Не все банковские учреждения предоставляют услуги по открытию эскроу-счетов.
- Если возникнут спорные моменты, будет достаточно сложно разрешить конфликты в суде. Связано это с недостаточной судебной практикой.
Большинство минусов эскроу связано с тем, что это новая банковская услуга. Мало и банковской, и деловой практики.
В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности.
В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов он подойдет тщательно. Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.
Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство. Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером. Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику. Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан. Однако есть и отличия:
- Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
- Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.
- Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.
Переход на эскроу-счета начался еще в 2018 года. Но застройщиков подобная возможность не привлекает. На 1 ноября 2018 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья. С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника? 1 июля 2019 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков. Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными. Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна. Девелопер не получит деньги вкладчиков, пока не выполнит обязательства по ДДУ. Соответственно, граждане смогут вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют фирме закончить строительство обещанного дома.
Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.
«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.
Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.
Как оформляется сделка через эскроу?
Дольщик в данной сделке является депонентом; застройщик, получающий средства, — бенефициар; а сторона, депонирующая вклад и контролирующая реализацию договоренностей, —
После сдачи дома и передачи квартир дольщикам застройщик получает доступ к финансам на счете эскроу. Если застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком, банк возвращает дольщику деньги с этого счета. Отметим, что банк не начисляет дольщику проценты на денежные средства, размещенные на
Открытие и применение схемы
- дольщик защищен от мошенничества, а застройщик гарантированно получает деньги в случае соблюдения всех своих обязательств;
- при расторжении договора одной из сторон происходит автоматическое закрытие счета и возвращение средств дольщику;
- для дольщика бесплатно производятся открытие счета эскроу и его страхование до 10 млн рублей на случай возникновения проблем у уполномоченного банка (к примеру, отзыв лицензии);
- арест
эскроу-счета невозможен даже при наличии долговых обязательств перед третьими лицами у бенефициара или депонента.
Раньше средства дольщиков учитывались как средства целевого финансирования. С введением эскроу-счетов такой механизм перестал работать. Доходы и расходы застройщикам следует учитывать в общеустановленном порядке, поскольку иных специальных норм для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено.
При этом, выручка от реализации рассчитывается исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ).
Налог на добавленную стоимость (НДС) взимается со всей стоимости возведённого объекта в соответствии с договором и актом приемки-передачи.
Однако по нормам пп. 22-23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, если застройщик сдаёт в эксплуатацию жилую недвижимость, он получает право на освобождение от НДС. Речь идёт о помещениях, в которых на постоянной основе могут проживать граждане (физические лица). А вот для гостиниц и апартаментов, без права на постоянную регистрацию такая льгота не предусмотрена.
Если застройщик единовременно возводит и жилые, и нежилые объекты, расходы и доходы по ним следует отражать в учете обособленно. Такое требование применительно к НДС закреплено нормами ст. 149 НК РФ.
Стоит отметить, что в будущем средства дольщиков на эскроу-счетах могут изъять из базы налога на прибыль застройщиков как средства целевого финансирования. Подобные поправки в Налоговый кодекс предложили в Минфине России. Предполагается, что закон может вступить в силу в январе 2021 года.
Эскроу (условное депонирование) — такой способ исполнения обязательства, когда имущество передается через пользующееся доверием третье лицо (эскроу-агента).
По договору эскроу депонент обязуется передать имущество эскроу-агенту, чтобы исполнить свое обязательство перед бенефициаром (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Основное обязательство депонента перед бенефициаром считается исполненным с момента депонирования имущества (п. 5 ст. 926.1 ГК РФ).
Эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность имущества в течение срока депонирования и при возникновении определенных в договоре оснований передать его бенефициару (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Если такие основания не возникнут, имущество возвращается депоненту (п. 2 ст. 926.1 ГК РФ).
Эскроу может быть взаимным, когда обе стороны двустороннего договора депонируют имущество по одному договору эскроу (п. 6 ст. 926.1 ГК РФ).
Договор эскроу применяется, когда нет уверенности, что контрагент надлежащим образом исполнит обязательства.
С помощью эскроу можно, например, обеспечить сохранность активов покупаемого бизнеса в период проведения сделки.
В этом случае основанием для передачи оплаты может быть соответствие фактически имеющегося имущества перечню.
При заключении сделок можно депонировать оплату с такими основаниями ее передачи:
• в оптовой торговле — предъявление отгрузочных документов;
• при покупке недвижимости — госрегистрация прав покупателя;
• при покупке автомобиля — его регистрация покупателем в ГИБДД.
В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует критериям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита.
Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать критериям, утвержденным названным Постановлением Правительства РФ (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ).
После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.
При расчетах через счет эскроу в долевом строительстве необходимо учитывать разъяснения Банка России, в частности:
• законодательство о долевом строительстве не предусматривает обязанности банка отслеживать поступление средств в сроки, установленные договором участия в долевом строительстве (Информация Банка России);
• порядок получения информации о движении средств на счете эскроу можно урегулировать соглашением заинтересованных сторон (Информация Банка России);
• в договоре участия в долевом строительстве можно предусмотреть отсрочку для дольщика по внесению средств на счет эскроу (Информация Банка России);
• по законодательству открывать аккредитив для внесения средств на счет эскроу необязательно (Информация Банка России).
Депонирование документов применяется, в частности, при сделках с правами на результаты интеллектуальной деятельности. В таком случае депонируются документы, содержащие охраняемые результаты.
Отказаться от договора эскроу депонент и бенефициар могут только совместно (п. 1 ст. 926.8 ГК РФ).
Чем эскроу отличается от аккредитива?
Эскроу-счет является альтернативой аккредивному счету при покупке недвижимости. В обоих случаях перечисление денег происходит только после выполнения продавцом и покупателем определенного набора условий, например, перерегистрации права собственности на квартиру или подписания акта-приема передачи.
Основания для открытия счета. Эскроу-счет создается на основании трехстороннего договора между банком, покупателем и продавцом (чаще всего им выступает застройщик), в котором четко прописываются условия перечисления денежных средств. Аккредитивный счет открывается по заявлению плательщика, в котором прописываются условия закрытия сделки.
Страхование счета. Деньги, размещенные на эскроу-счетах застрахованы Агенством по страхованию вкладов. В случае банкротства кредитной организации средства будут компенсированы в полном объеме (но не более 10 млн рублей). В то же время аккредитивные счета не подпадают под систему страхования вкладов.
Плюсы и минусы счета эскроу
Эскроу-счета позволяют гарантировать безопасность покупки жилья в строящихся домах и фактически исключить возможность потери денежных средств. При любом исходе дольщики получат готовую недвижимость или вернут вложенные деньги.
Если вы планируете покупку вторичного жилья, несомненным плюсом будет то, что обслуживание эскроу-счетов чаще всего оказывается дешевле аккредитивов. Во многих случаях при оформлении ипотеки на покупку жилья эскроу-счет открывается бесплатно.
Также счет эскроу не может быть арестован за неоплаченные штрафы, налоги или алименты, что создает дополнительные гарантии сохранности денег до момента передачи жилья.
Тем не менее, у покупки жилья с использованием эскроу-счета есть ряд недостатков. Если вы приобретаете квартиру с помощью ипотечного кредита, и застройщик не сможет завершить строительство, проценты, уплаченные банку, вернуть не получится. Кроме того, при покупке квартиры стоимостью более 10 млн рублей сохраняется риск, что не удастся компенсировать полную стоимость жилья.
Порядок работы со счетами эскроу и их отличие от аккредитива
Порядок работы с эскроу-счетами:
- Между тремя сторонами оформляется соглашение. При аккредитиве, в свою очередь, договор оформляется лицом, которое размещает деньги на счете. В соглашении по счетам эскроу нужно обязательно прописать все условия, при которых деньги со счета будут переданы третьему лицу.
- Дальнейшие действия зависят от того, какая именно сделка осуществляется с помощью эскроу. Если это сделка с недвижимостью, то документы на жилье направляются на регистрацию. Теперь сделать это можно безо всяких рисков. Если квартира не будет зарегистрирована на нового владельца, деньги не передаются продавцу. То есть исключены всякие риски мошенничества.
- После того как все документы на квартиру оформлены и переданы покупателю, участники договора встречаются в банке. Бумаги, касающиеся предмета сделки, направляются представителям банковского учреждения. Эти документы внимательно изучаются на предмет законности и соблюдения условий соглашения.
- Если предоставленные бумаги отвечают всем поставленным условиям, третье лицо (бенефициар) получает доступ к деньгам.
Эскроу имеет много схожих черт с аккредитивом. Однако есть и существенные отличия, на которые нужно обратить внимание.
Последовательность шагов при заключении сделки
В сделке участвуют 3 стороны: банк – независимый агент; дольщик (покупатель), открывающий эскроу-счет; застройщик (продавец), который должен получить зарезервированную сумму.
Сделка с применением данной схемы осуществляется следующим образом:
- Стороны при составлении договора подтверждают, что планируют осуществлять взаиморасчет посредством эскроу.
- Дольщик подает в банк заявку о регистрации счета эскроу (открывается индивидуально для каждого покупателя). Указывает период его действия, размер капиталовложений и прочие важные условия.
- Банк, покупатель и продавец заключают трехсторонний договор, где прописано, на каких условиях каждая сторона имеет право забрать средства. На банк может возлагаться обязанность проверить основания на получение денег девелопером.
- Дольщик вносит сумму, соответствующую стоимости приобретаемой недвижимости. Согласно п.5 ст.926.1 ГК, его часть обязательств перед продавцом после этого будет выполненной.
- После окончания строительства застройщик перерегистрирует права собственности на квартиру на покупателя: подает в Росреестр соответствующую документацию (включая подписанный акт приема-передачи квартиры).
- После получения и проверки документов, подтверждающих завершение объекта и переход прав (договор купли-продажи с соответствующей отметкой, акт выполненных работ, выписка из ЕГРН, документ о введении здания в эксплуатацию), банк переводит право использования эскроу-счета покупателя на застройщика.
- После этого девелопер получает возможность снять деньги или перевести их на личный счет. Затем эскроу закрывается.
Схема действия покупателя с применением счёта эскроу
Гражданин, решивший приобрести жильё в строящемся доме, должен пройти определённую процедуру в виде осуществления таких последовательных мероприятий:
- Заключение договора ДДУ. Здесь должно быть оговорено, что расчёты осуществляются через счёт эскроу.
- Регистрация ДДУ в Росреестре.
- Сбор документов для банка. В комплект входит: паспорт или иное удостоверение личности, справка о зарплате и копия трудовой книжки.
- Открытие счёта и перечисление на него полной стоимости квартиры. Если открывается ипотечный договор, то на эскроу-счёт переводится первый взнос по ипотеке.
- Подписание акта приёма-передачи.
- Оформление квартиры в собственность.
Банки РФ, предоставляющие услуги по открытию счетов эскроу
Согласно информации Центрального банка РФ, по состоянию на 25.03.2019 в пяти российских банках было открыто около 1 тыс. эскроу-счетов. Всего же на начало марта в 28 российских банках открыто 11,2 тыс. счетов застройщиков. Таким образом, для расширения использования эскроу-счетов в долевом строительстве имеются неограниченные перспективы. Скорее всего, с 01.07.2019 к уже имеющимся счетам эскроу добавятся ещё десятки тысяч новых, так как именно начиная с этой даты, застройщики могут привлекать средства граждан только на условиях использования эскроу-счетов.
По состоянию на 01.02.2019 требованиям Центробанка, предъявляемым к банкам, оказывающим услуги по открытию счетов эскроу, соответствуют уже 65 российских банков. Список их имеется на сайте ЦБ РФ. Таким образом, российская банковская система полностью готова перейти на новые условия финансирования долевого строительства.
Первым банком, открывшим эскроу-счета в России, оказался Сбербанк. Именно он в апреле 2018 года предоставил на новых условиях кредит девелоперской компании «Брусника» по строительству жилого массива в Тюмени.
Вскоре его примеру последовали банк «Российский капитал», открывший такие счета для строительной компании «Запад» в Ульяновской области, и ВТБ, заключивший соглашение с ГК ПИК.
Кроме этих банков, счета эскроу также открыли или готовы открыть:
- «Запсибкомбанк»;
- «ЮниКредит Банк»;
- АБ «Россия»;
- «Аверс»;
- «Связьбанк»;
- РОСБАНК;
- «Ситибанк»;
- РОЭКСИМБАНК;
- «Тинькофф Банк»;
- КБ «Центр-инвест».