Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зачем нужен предварительный договор, и какие ошибки допускают при его заключении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если обеспечение вносится по предварительному договору, что зачет сумм задатка (обеспечительного платежа) в счет оплата не может производится ранее заключения основного договора. Но Минфин России все равно считает, что с таких сумм следует уплачивать НДС в том налоговом периоде, в котором задаток получен (Письмо Минфина России от 02.02.2011 № 03-07-11/25). То есть, руководствуясь позицией Минфина России, в момент получения такого обеспечения следует исчислить и уплатить НДС, а при возврате суммы обеспечения принять ранее уплаченный НДС к вычету (п. 5 ст. 171, п. 4 ст. 172 НК РФ). И если по условиям договора задаток засчитывается в счет платежей по основному договору, то следует ожидать возникновения спора с проверяющими. Перспективы его выиграть невысоки.
Обеспечительный платеж и НДФЛ
Вызывает споры и вопрос необходимости уплаты НДФЛ физическим лицом при получении задатка или обеспечительного платежа.
Мнение судей
С одной стороны, задаток не относится к доходам и суммам, не подлежащим обложению НДФЛ (ст. 217 Налогового кодекса РФ). Но судьи зачастую решают, что задаток НДФЛ не облагается. Ведь это не выручка от реализации товаров (работ, услуг), а способ обеспечения исполнения обязательства. Поэтому включить суммы задатка в налоговую базу по НДФЛ надо не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору. Именно в этот момент задаток перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости проданного имущества (Постановления ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4388/09-С2 по делу N А47-436/2008, ФАС Центрального округа от 03.10.2011 по делу N А14-6763/2010/229/24, ФАС Западно-Сибирского округа от 27.07.2011 по делу N А75-8953/2010, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2011 по делу N А75-8953/2010, Семнадцатого ААС от 22.08.2007 № 17АП-2069/07-АК).
Мнение Минфина
Естественно, такой подход не находит понимания у Минфина России (Письма Минфина России от 12.02.2010 N 03-04-05/10-56, от 24.11.2008 N 03-04-05-01/440). И пользоваться им опасно.
Аналогичное мнение высказано чиновниками и в отношении обеспечительного платежа (в том числе по предварительному договору): НДФЛ с суммы обеспечительного платежа надо заплатить в момент внесения денег на текущий счет или иной банковский счет физического лица, режим которого позволяет расходовать арендодателю поступившие от арендатора денежные средства по своему усмотрению, то есть передаст денежные средства в собственность арендодателя. В таких случаях полученные арендодателем денежные средства будут являться по сути авансом и, соответственно, рассматриваться как его доход, подлежащий налогообложению в общем порядке. Причем, удержать НДФЛ должен налоговый агент, если обеспечительный платеж вносит организация, которая признается в такой ситуации налоговым агентом по НДФЛ. Однако если денежные средства в обеспечение исполнения обязательств перед арендодателем (в наличной или безналичной форме) будут каким-либо образом обособлены от остального имущества арендодателя, но при этом условия договора предусматривают, что арендодатель вправе произвести удержание не уплаченной в установленный договором срок арендной платы из суммы обеспечительного платежа, то доходом, подлежащим налогообложению, будет являться сумма, удержанная арендодателем из обеспечительного платежа. До момента удержания не уплаченных арендатором в срок сумм арендной платы дохода, подлежащего налогообложению, в этом случае у арендодателя не возникает (Письма Минфина России от 23.10.2014 № 03-04-06/53577, от 26.06.2013 N 03-04-05/24290). Таким образом, если согласно соглашению арендодатель не может использовать внесенные в качестве обеспечительного платежа суммы, то налоговая база по НДФЛ не возникает.
Противоречия и споры в судах по вопросу задатка
Можно ли оставить задаток в случае отмены сделки? Является ли денежная сумма, внесенная за Недвижимость, задатком, или это аванс? Есть ли возможность взыскать с продавца квартиры задаток в двойном размере? Эти и другие вопросы возникают у сторон сделки, и это несмотря на то, что действующим законодательством России, согласно ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ, определены понятия задатка, форма соглашения о задатке, последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.
Как следует из Гражданского кодекса РФ, задаток выполняет три основные функции: платежную, доказательную и обеспечительную.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
О возврате обеспечительного платежа по договору купли-продажи
- Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Ошибки и нюансы при составлении
- Гарантии при заключении предварительного договора
- Возможные риски для покупателя
- Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья
Надо отметить, что обеспечительный платеж и ранее широко применялся на практике. Как правило, по договорам аренды.
И назывался он в зависимости от ситуации по-разному (см. таблицу):
|
Название способа обеспечения исполнения обязательства, не предусмотренного Гражданским кодексом РФ, но предусмотренного соглашением сторон |
Судебный акт |
|
Обеспечительный платеж |
Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2010 N А33-13655/2009, ФАС Уральского округа от 07.11.2012 № Ф09-9431/12 по делу № А47-12849/2011 |
|
Гарантийный платеж |
Постановление ФАС Центрального округа от 18.04.2008 по делу N А68-1382/07-89/21 |
|
Гарантийный взнос |
Постановления ФАС Московского округа от 25.03.2014 № Ф05-1934/2014, АС СЗО от 29.01.2015 по делу № А56-49422/2013, Определение ВАС РФ от 05.05.2014 N ВАС-4657/14 |
|
Обеспечительный взнос |
Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2013 № А40-136345/12 |
|
Обеспечительный депозит |
Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.04.2012 №А53-19113/2011, от 03.06.2014 по делу № А53-13299/2013, Определение ВС РФ от 16.10.2014 N 308-ЭС14-2531 |
|
Страховой депозит |
Постановления ФАС Московского округа от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11, АС Волго-Вятского округа от 29.01.2015 по делу N А43-3490/2014, АС УО от 09.12.2014 № Ф09-8821/14 по делу № А60-17379/2014 |
|
Залоговый платеж |
Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3618/11 по делу N А60-41585/2010-С12, Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-13856/11 |
Судьи исходили из того, что в ст. 321 Гражданского кодекса РФ содержится не исчерпывающий, а открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств. Иные способы могут быть предусмотрены соглашением сторон. При этом судьи исходили из принципа свободы договора, который допускает заключение договора, не предусмотренного законом (п. 2 ст. 421 ГК РФ). И судьи все вышеназванные платежи признавали такими иными способами обеспечения исполнения обязательств, предусмотренными договорами.
При заключении предварительного договора купли-продажи имущества, находящегося в залоге, следует учитывать, что для оформления основного договора в отношении такого имущества необходимо получить согласие залогодержателя, то есть банка. При этом иное может быть предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем (определение ВС РФ от 08.11.2016 № 18-КГ16-124).
Если же – читаем внимательно – сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, и в соответствии с ним они обязуются заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Аксиома: продавцом по предварительному договор купли-продажи может быть только собственник. Во всех остальных случаях такой договор ничтожен.
Допустим, согласно предварительному договору покупатель уплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, что тогда? Тогда покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и, если основной договор не был заключен, суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.
Еще раз отметим, что предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.
Допустим, цены на недвижимость резко пошли вверх. Дает ли это право продавцу отказаться от своих обязанностей по предварительному договору? Автоматически – нет, только по решению суда.
В общем, как видим, нюансов достаточно. Поэтому повторяем наш традиционный совет: совершая сделку с недвижимостью, обращайтесь за помощью к специалистам, здоровее будете.
Понятия задатка и обеспечительного платежа
Виды обеспечения обязательств перечислены в п. 1 ст. 329 ГК РФ. В их числе фигурируют задаток и обеспечительный платеж. Данные меры обеспечения существенно отличаются друг от друга, в первую очередь потому, что выполняют различные функции.
Обеспечительному платежу посвящена ст. 381.1 ГК РФ, п. 1 которой дает дефиницию данного понятия. Под обеспечительным платежом понимается передача денежных средств от одной стороны договора в пользу другой в качестве обеспечения исполнения обязательства, в том числе по выплате неустойки, а также возможных убытков.
Например, по договору аренды арендатор передает арендодателю определенную сумму денежных средств, которая гарантирует уплату арендной платы в будущем. В случае неуплаты обеспечительный платеж переходит арендодателю, в том числе покрывая неустойку за просрочку оплаты. Если же арендатор своевременно оплачивает арендную плату, обеспечительный платеж возвращается.
Задатком в соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ являются деньги, которые одна из сторон сделки передает другой в следующих целях:
- в качестве платежей во исполнение договора в будущем;
- как подтверждение заключения сделки;
- в виде обеспечения исполнения договора.
Если заключение сделки срывается по вине лица, давшего задаток, он не возвращается. Если же в незаключении договора виновна сторона, получившая задаток, он подлежит возврату в двойном размере.
Таким образом, из понятий рассматриваемых обеспечительных мер видно, что задаток выполняет функции не только по обеспечению исполнению договора, но и гарантирует его заключение в будущем, накладывая санкции на виновного в срыве договоренностей. Обеспечительный платеж призван исключительно обеспечить исполнение сделки.
Особенности применения обеспечительного платежа
Обеспечительный платеж упоминается в гражданском праве как способ обеспечения исполнения денежного обязательства. Но его можно использовать и с другими целями:
- В качестве закрытия договора. Стороны договариваются, что внесенными средствами будет оплачена последняя поставка товара, последний этап работы или последний месяц аренды. Это избавит от перевода средств от одного лица к другому и снимет вопрос о возврате.
- В качестве способа платежа. Если во время действия договора у должника не окажется средств на внесение очередного платежа, он погашается за счет обеспечения. Договор при этом продолжает свое действие, а для выполнения условия об обеспечении обязательства должник позднее снова вносит средства.
- В качестве оборотных средств кредитора. ГК РФ не содержит ограничений и запретов в отношении использования средств оборотного платежа, значит, кредитор может распоряжаться ими, пока действует основной договор.
Понятия и условия соглашения об обеспечительном платеже, образец договора
О форме, понятии и условиях соглашения об обеспечительном платеже законодатель ничего не сказал. Эти моменты, скорее всего, будут разъяснены судами.
Однако, исходя из сложившейся российской практики документооборота, полагаем, что такое соглашение может быть заключено в виде отдельного документа, который:
- оформляется письменно, если основное обязательство должно быть заключено письменно в силу закона;
- содержит ссылку на основной договор либо само обязательство и условия, при которых кредитор может удовлетворить свои интересы за счет внесенных средств;
- включает информацию о сумме обеспечительного платежа, возможности довнесения и частичном либо полном снятии средств до исполнения должником своих обязательств;
- определяет возможность (или ее отсутствие) начисления процентов на сумму обеспечительного платежа;
- устанавливает срок действия, равный сроку действия основного договора.
Понятия и условия соглашения об обеспечительном платеже, образец договора
О форме, понятии и условиях соглашения об обеспечительном платеже законодатель ничего не сказал. Эти моменты, скорее всего, будут разъяснены судами.
Однако, исходя из сложившейся российской практики документооборота, полагаем, что такое соглашение может быть заключено в виде отдельного документа, который:
- оформляется письменно, если основное обязательство должно быть заключено письменно в силу закона;
- содержит ссылку на основной договор либо само обязательство и условия, при которых кредитор может удовлетворить свои интересы за счет внесенных средств;
- включает информацию о сумме обеспечительного платежа, возможности довнесения и частичном либо полном снятии средств до исполнения должником своих обязательств;
- определяет возможность (или ее отсутствие) начисления процентов на сумму обеспечительного платежа;
- устанавливает срок действия, равный сроку действия основного договора.
Любой договор аренды или купли-продажи либо какой-нибудь другой может содержать условие о внесении обеспечительного платежа.
Пример такого соглашения можно посмотреть здесь: Образец договора с обеспечительным платежом.
Его не обязательно устанавливать в виде конкретной суммы денежных средств. Так, в случае с договором аренды стороны могут установить, что он равен одному или нескольким арендным платежам.
Кроме перечисленных выше условий, стороны по своему усмотрению также могут согласовать следующие моменты.
Размер обеспечительного платежа в минимальном размере не урегулирован законодательно, исходя из этого, стороны имеют право самостоятельно решать этот вопрос. Добавим, что ГК РФ позволяет участникам правоотношения в дальнейшем увеличить размер установленного договором обеспечительного платежа.
Такая ситуация может возникнуть, если размер платежа привязан к размеру обязательства. Например, в договоре аренды обеспечительный платеж приравнивается к арендной плате за месяц. Если ежемесячные платежи по аренде увеличатся, договором между сторонами может быть предусмотрено, что размер обеспечительного платежа также станет больше.
Используется обеспечительный платеж двумя способами (ГК РФ, ст. 381.1, п.2):
- Зачет в счет исполнения обязательства, в обеспечение которого он был выдан.
- Платеж должен быть возращен обратно в случае не наступления обстоятельств, в обеспечение которых он выдан, либо прекращения самого обязательства.
Существенные условия предварительного договора
Хотелось бы отметить, что Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.09) содержит предложения о внесении изменений в ГК РФ в части, касающейся предварительного договора. В целях более эффективного использования конструкции предварительного договора предлагается ограничить круг условий, подлежащих обязательному отражению в предварительном договоре, условием о заключении основного договора, условием о предмете основного договора и условиями, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, допустив согласование прочих условий основного договора на этапе его заключения.
Несмотря на то что в предварительном договоре стороны согласовывают существенные условия основного договора, предварительный и основной договор являются самостоятельными договорами. Это означает, что неисполнение или ненадлежащее исполнение предварительного договора не может являться основанием для признания недействительным основного договора, а равно и иного договора, заключенного в отношении имущества, указанного в предварительном договоре.
Обеспечительный платеж и зачет
При рассмотрении дел, связанных с реализацией обеспечительного платежа, суды нередко применяют нормы о зачете. В ряде случаев такое регулирование прямо закрепляется сторонами в договоре (решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.03.2019 по делу N А05-511/2019) либо кредитор по собственной инициативе направляет должнику заявление о зачете (статья 410 ГК РФ) обеспечительного платежа в счет обеспеченного требования (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 по делу N А32-46301/2015). При указанных обстоятельствах у судов не возникает сомнений в квалификации данных отношений в качестве зачета встречных требований.
Отсутствие заявления уменьшает шансы кредитора на использование суммы обеспечительного платежа для удовлетворения требования по основному обязательству.
Так, например, АС Поволжского округа удовлетворил требование общества к комитету по земельным ресурсам одного из муниципальных районов Саратовской области о возврате обеспечительного платежа в связи с отказом комитета от контракта в одностороннем порядке. При этом отказ был мотивирован неисполнением обществом контракта, что повлекло для комитета возникновение убытков, в обеспечение возмещения которых был уплачен обеспечительный платеж.
Суд указал следующее: «Поскольку комитетом не представлены доказательства обращения к обществу с заявлением о зачете встречных однородных требований, не предъявлен в рамках настоящего дела встречный иск о взыскании убытков или неустойки, не обоснован размер предполагаемых убытков, на покрытие которых предполагался обеспечительный платеж, учитывая прекращение договорных отношений по муниципальному контракту между сторонами, судебные инстанции правомерно установили отсутствие у комитета правовых оснований для удержания суммы перечисленного обществом обеспечительного платежа» (Постановление АС Поволжского округа от 29.04.2016 по делу N А57-14834/2014).
Такое же обоснование (вплоть до буквальных формулировок) использовано судами в ряде аналогичных дел (Постановления АС Западно-Сибирского округа от 27.09.2018 по делу N А45-12939/2017, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2016 по делу N А14-17501/2015, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2017 по делу N А02-437/2017).
Рассмотрение подобных отношений в качестве зачета справедливо приводит суды к выводу о необходимости соблюдения установленных законом условий зачета.
Например, Второй арбитражный апелляционный суд признал зачет требования о возврате обеспечительного платежа несостоявшимся, в том числе в связи с неоднородностью зачитываемых требований (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 по делу N А17-993/2016).
Тем не менее в большинстве решений, посвященных данному вопросу, суды занимают противоположную позицию и исходят из того, что конструкция обеспечительного платежа не требует совершения зачета.
Так, в одном из дел Второй арбитражный апелляционный суд указал, что закон не устанавливает требование о необходимости предъявления встречного иска либо обращения с заявлением о зачете встречных требований для удержания обеспечительного платежа (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.11.2016 по делу N А29-3891/2016).
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, прямо указал, что вывод суда о применении к правоотношениям сторон норм статьи 410 ГК РФ является ошибочным, противоречащим как положениям закона, так и правовой природе обеспечительного платежа (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 по делу N А26-10137/2015).
Аналогичные выводы изложены в Постановлении АС Волго-Вятского округа от 19.07.2018 по делу N А38-9663/2017.
При этом суды по-разному обосновывают основания для оставления кредитором обеспечительного платежа за собой: от рассмотрения утраты должником права на возврат обеспечительного платежа в качестве меры ответственности (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2015 по делу N А60-13390/2015) до указания на право кредитора самостоятельно удержать сумму обеспечительного платежа (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 по делу N А32-46301/2015).
Наибольшую актуальность рассматриваемая проблема приобретает, когда в отношении обеспечительного должника вводится процедура банкротства, поскольку в таком случае Закон устанавливает запрет на осуществление зачета (пункт 1 статьи 63, пункт 1 статьи 81, пункт 8 статьи 142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о несостоятельности)). Последовательное развитие довода о том, что конструкция статьи 381.1 ГК РФ допускает использование зачета, привело бы к выводу о невозможности реализовать потенциал обеспечительного платежа после начала процедуры банкротства в отношении должника. Но суды делают выбор в пользу кредитора (Определения ВС РФ от 01.06.2018 N 307-ЭС18-6126, от 12.03.2018 N 305-ЭС17-17564, Постановления АС Северо-Западного округа от 28.02.2018 по делу N А56-19194/2016, от 21.03.2018 по делу N А56-29465/2015, АС Западно-Сибирского округа от 23.11.2018 по делу N А70-11829/2016, Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 по делу N А37-434/2018, АС Московского округа от 10.02.2020 по делу N А40-69152/2019, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 по делу N А81-9311/2019, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 по делу N А56-89159/2018. Единственным случаем, когда суд указал на необходимость применения запрета на зачет в банкротстве, стало Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2018 по делу N А58-546/2017).
Указывая на невозможность применения норм о зачете к отношениям, связанным с обеспечительным платежом, суды предлагают различные объяснения такому решению.
В соответствии с одним из подходов неприменимость ограничений, установленных Законом о несостоятельности, объясняется при помощи теории сальдо, набирающей популярность в практике арбитражных судов (Определение ВС РФ от 12.03.2018 N 305-ЭС17-17564, Постановления АС Западно-Сибирского округа от 23.11.2018 по делу N А70-11829/2016, АС Северо-Западного округа от 21.03.2018 по делу N А56-29465/2015). Развитию данной теории во многом послужило Определение ВС РФ от 29.01.2018 N 304-ЭС17-14946, в котором сформулирована позиция о том, что встречные обязательства, имеющиеся у сторон договора подряда, прекращаются не зачетом (который может быть оспорен впоследствии при банкротстве одной из них), а так называемым сальдированием — установлением завершающей обязанности одной из сторон путем соотнесения взаимных предоставлений по договору .
———————————
Егоров А.В. Сальдирование и зачет: соотношение понятий для целей оспаривания при банкротстве // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. N 7. С. 37.
В одном из дел АС Северо-Западного округа пришел к выводу, что при реализации механизма обеспечительного платежа происходит соотнесение встречных обязательств сторон и определение завершающей обязанности одной стороны в отношении другой:
«Указанное условие (о засчитывании обеспечительного платежа. — Прим. авт.), относящееся к порядку расчетов, не может быть квалифицировано как зачет требований заказчика против требований подрядчика в рамках одного контракта. <...> Поэтому уменьшение суммы подлежащего возврату обеспечительного платежа на сумму начисленной неустойки не является зачетом в том смысле, который придается данному понятию статьей 410 ГК РФ» (Постановление АС Северо-Западного округа от 21.03.2018 по делу N А56-29465/2015).
В Постановлении АС Поволжского округа от 22.11.2018 по делу N А06-10282/2017, в рамках которого рассматривалось дело, не связанное с банкротством, судом был применен аналогичный подход к рассмотрению механизма действия обеспечительного платежа.
Обеспечительный платеж и неустойка
Обеспечительный платеж зачастую применяется для обеспечения исполнения обязательства по уплате неустойки. Положения статьи 333 ГК РФ допускают возможность уменьшения подлежащей уплате неустойки, если она несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Возможно ли применение данной нормы к отношениям, связанным с обеспечительным платежом?
Из буквального смысла статьи 333 ГК РФ следует, что она применяется только до уплаты неустойки должником. Решение суда об уменьшении размера подлежащей уплате неустойки является правоизменяющим юридическим фактом, корректирующим размер требования кредитора к должнику. Сумма обеспечительного платежа автоматически засчитывается в счет обязательства по уплате неустойки, поэтому должник лишен возможности заявить требование об уменьшении неустойки до прекращения соответствующего обязательства.
Кроме того, судами сформирована устойчивая практика, в соответствии с которой должник не вправе требовать уменьшения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, если такая неустойка была добровольно уплачена самим должником (пункт 79 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
В связи с этим в судебной практике встречаются дела, когда должники требуют признать недействительными положения договоров, предусматривающих уплату обеспечительного платежа для обеспечения обязательства по выплате неустойки, указывая на ограничение собственных прав в связи с невозможностью применения правил статьи 333 ГК РФ (Постановления АС Северо-Западного округа от 07.12.2016 по делу N А56-1495/2016, от 21.09.2017 по делу N А56-66365/2016).
Отклоняя подобные доводы, суды исходят из того, что должник не лишен возможности защитить право на уменьшение неустойки, обратившись в суд после засчитывания обеспечительного платежа в счет неустойки с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Положения статьи 333 ГК РФ носят императивный характер, поэтому внесение обеспечительного платежа не может использоваться в качестве способа обхода закона.
В судебной практике уже сформирован подход, в соответствии с которым должник получает право предъявить кредитору кондикционный иск, если обязательство по уплате неустойки также прекращается независимо от воли должника. Например, согласно вышеуказанному пункту 79 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 в случае безакцептного списания неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки должник вправе ставить вопрос о применении положений статьи 333 ГК РФ путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).
Такой подход не соответствует в полной мере догматическим воззрениям на институт неосновательного обогащения, но адекватен фактическим отношениям сторон.
Положения пункта 1 статьи 1109 ГК РФ, устанавливающие запрет на истребование в качестве неосновательного обогащения того, что было передано должником во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, в данном случае неприменимы, поскольку должник, который вносит обеспечительный платеж, исполняет обеспечительное обязательство, а не основное.
Похожая проблема, возникающая в случае уплаты задатка, также решается в пользу должника. В соответствии с практикой судов сторона, внесшая задаток, вправе заявить иск о возврате неосновательного обогащения в отношении суммы задатка, удержанной кредитором, на основании правил пункта 1 статьи 6, статьи 333 ГК РФ (пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»). Аналогичное решение должно применяться и в отношении обеспечительного платежа.
Таким образом, внесение обеспечительного платежа в обеспечение требования о взыскании неустойки не может блокировать применение статьи 333 ГК РФ. На первый взгляд, подобный подход следует признать справедливым, однако при определенных обстоятельствах он ставит кредитора в крайне невыгодное положение.
Согласно статье 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) со времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Данная норма порождает вопрос о том, с какого момента должны исчисляться соответствующие проценты в случае признания неустойки, в счет которой был засчитан обеспечительный платеж, несоразмерной последствиям нарушения обязательства.
Взыскание неустойки в завышенном размере рассматривается в отечественном праве в качестве злоупотребления правом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О). Именно кредитору доподлинно известно о последствиях нарушения обязательства должником, а следовательно, он может оценить соразмерность неустойки и сделать вывод о необходимости возврата части обеспечительного платежа должнику. Это может означать необходимость исчислять проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда обеспечительный платеж считается засчитанным в счет неустойки.
Однако надлежащая оценка оснований для снижения неустойки может осуществляться только судом, действующим в рамках своей компетенции, исходя из его внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (Определение ВС РФ от 24.11.2016 N 305-ЭС16-15413). Более того, суды толкуют норму статьи 333 ГК РФ расширительно — основанием для снижения неустойки может признаваться не только ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства, но и имущественное положение должника, соотношение сумм неустойки и основного долга, а также иные обстоятельства (пункт 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом ВС РФ 22 мая 2013 года).
В такой ситуации кредитор не может самостоятельно определить, какой размер неустойки будет считаться справедливым в конкретном случае. Более того, он не вправе односторонним волеизъявлением изменять размер неустойки, установленной договором.
При этом в соответствии со сложившейся практикой кредитор лишен возможности потребовать в судебном порядке засчитать обеспечительный платеж (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.12.2016 по делу N А33-9020/2016) или предъявить требование о взыскании неустойки без применения механизма обеспечительного платежа (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 по делу N А32-46301/2015).
Начисление процентов за пользование чужими денежными средствами с момента, когда обеспечительный платеж считается засчитанным в счет неустойки, является явно несправедливым. Проценты по статье 395 ГК РФ не должны начисляться ранее, чем судом будет принято решение о снижении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ.
Аналогичное решение предлагается и в судебной практике.
Так, Девятый арбитражный апелляционный суд, взыскавший с обеспечительного кредитора неосновательное обогащение в виде разницы между удержанной из обеспечительного платежа суммой неустойки и размером неустойки, которая с учетом положений статьи 333 ГК РФ являлась бы адекватной последствиям нарушения обязательства, отказал истцу в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2019 по делу N А40-138588/2019).
В целом практику по вопросу применения статьи 333 ГК РФ с целью снижения неустойки, в обеспечение которой был уплачен обеспечительный платеж, следует признать непротиворечивой и обоснованной.
Относительно обеспечения предварительного договора залогом интерес представляет проблема залога денежных средств, который широко распространен за рубежом.
Ни ГК РФ, ни Закон РФ от 29.05.92 N 2872-1 «О залоге» не запрещают применение указанного вида залога. Однако такой запрет ввел Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.07.96 N 7965/95, в котором существенным признаком договора о залоге названа возможность реализации предмета залога на торгах, а поскольку денежные средства продать нельзя, они не могут быть предметом залога.
Позднее ВАС РФ подтвердил эту позицию. Вся последующая судебная практика также исходит из того, что залог денежных средств ничтожен по причине его изначальной нереализованности (п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 15.01.98 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», Постановления ФАС ВВО от 02.04.2008 N КГ-А40/2359-08-П, от 27.08.2008 N А11-46/2008-К1-6/38, ФАС УО от 15.12.2008 N Ф09-9357/08-С4, от 15.12.2008 N Ф09-9344/08-С6).
Впрочем, Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ были введены в действие новые редакции ст. ст. 349 и 350 ГК РФ, допускающие заключение соглашения о внесудебном взыскании заложенного имущества, поэтому логика ВАС РФ уже небесспорна, ведь реализация заложенного имущества на торгах является теперь не столь обязательной.
Между тем судебной практики по применению обновленных норм о залоге еще нет, и как она сложится, пока неясно: инерция позиции, существовавшей более 10 лет, может свести на нет все благие начинания законодателя.
Итак, залог денег — это определенный риск, но его с успехом способен заменить задаток. Однако и здесь есть подвох.
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, которая выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения).
Поскольку из предварительного договора денежных обязательств не возникает, то и гарантировать исполнение такого договора задатком неправомерно, ведь задаток не обеспечивает свою платежную функцию.
Указанная позиция получила широкую поддержку в судебной практике последних лет — и в практике судов общей юрисдикции (Постановление Президиума Ярославского областного суда от 15.11.2006 N 44-г-168, Определений Новосибирского областного суда от 20.05.2008 N 33-1707/2008, Свердловского областного суда от 02.09.2008 N 33-6594/2008, Нижегородского областного суда от 19.01.2007 N 33-117, от 02.09.2008 N 33-5543), и в арбитражной практике (Постановления ФАС ЗСО от 01.03.2007 N Ф04-644/2007(32025-А70-17), ФАС ВВО от 21.01.2008 N А11-5927/2006-К1-1/148, от 09.02.2009 N А43-7275/2008-41-247, ФАС ПО от 28.02.2008 N А65-12856/2007-СГ2-20, ФАС УО от 05.03.2008 N Ф09-1146/08-С5, ФАС ЦО от 18.02.2009 N Ф10-211/09).
В известной монографии М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право» авторы утверждают, что «действующий ГК… не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора», не развивая данное утверждение далее. Не так давно это было сделано Верховным Судом РФ.
Впервые точка зрения о правомерности обеспечения предварительного договора задатком была выражена ВС РФ в Определении от 22.07.2008 N 53-В08-5 и затем получила дальнейшее распространение в его практике. Логика ВС РФ следующая: «…основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора… задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора… предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора».
Понятия задатка и обеспечительного платежа
Виды обеспечения обязательств перечислены в п. 1 ст. 329 ГК РФ. В их числе фигурируют задаток и обеспечительный платеж. Данные меры обеспечения существенно отличаются друг от друга, в первую очередь потому, что выполняют различные функции.
Обеспечительному платежу посвящена ст. 381.1 ГК РФ, п. 1 которой дает дефиницию данного понятия. Под обеспечительным платежом понимается передача денежных средств от одной стороны договора в пользу другой в качестве обеспечения исполнения обязательства, в том числе по выплате неустойки, а также возможных убытков.
Например, по договору аренды арендатор передает арендодателю определенную сумму денежных средств, которая гарантирует уплату арендной платы в будущем. В случае неуплаты обеспечительный платеж переходит арендодателю, в том числе покрывая неустойку за просрочку оплаты. Если же арендатор своевременно оплачивает арендную плату, обеспечительный платеж возвращается.
Задатком в соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ являются деньги, которые одна из сторон сделки передает другой в следующих целях:
- в качестве платежей во исполнение договора в будущем;
- как подтверждение заключения сделки;
- в виде обеспечения исполнения договора.
Если заключение сделки срывается по вине лица, давшего задаток, он не возвращается. Если же в незаключении договора виновна сторона, получившая задаток, он подлежит возврату в двойном размере.
Таким образом, из понятий рассматриваемых обеспечительных мер видно, что задаток выполняет функции не только по обеспечению исполнению договора, но и гарантирует его заключение в будущем, накладывая санкции на виновного в срыве договоренностей. Обеспечительный платеж призван исключительно обеспечить исполнение сделки.
Нюансы обеспечительного платежа
Особенность обеспечительного платежа в том, что кредитор получает определенную сумму до нарушения основного обязательства.
Другие обеспечительные меры требуют совершение ряда действий для получения денег, например, с поручителя. С залогом еще круче — нужно организовать процедуру обращения взыскания на предмет залога.
Более близок к обеспечительному платежу задаток, но он изначально идет в счет оплаты по договору. Обеспечительный платеж идет в счет исполнения основного обязательства только если это прямо предусмотрено договором.
Это — своего рода страховка, сумма, гарантированная для получения кредитором в случае неисполнения должником своего обязательства.
Но обеспечительный платеж только покрывает фактические имущественные потери кредитора, в частности, убытки. Сверх этого получить что-то за счет платежа не получится. У него функция другая — компенсировать потери, а не наказать за неисполнение обязательства.
Обычно предметом обеспечительного платежа являются деньги. Залог денежных средств недопустим, но это было не очень удобно.
Теперь есть способ обеспечения исполнения обязательства, позволяющий сразу получить деньги в случае неисполнения обязательства. Правда, если сумма большая, то должник трижды подумает — стоит ли выводить ее из оборота. С другой стороны это простимулирует его к добросовестному поведению. Кроме того, у должника есть возможность получить законные проценты на сумму обеспечительного платежа. Но это нужно прямо предусмотреть в договоре, поскольку по общему правилу такие проценты на сумму платежа не начисляются.
В какой-то мере включение в договор пункта о начислении законных процентов позволит частично компенсировать снижение покупательной способности внесенной суммы за период, пока она находится на счете кредитора.
Кстати, для стороны, получившей обеспечительный платеж, ГК РФ не содержит запрета на его использование в коммерческих целях.