Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый свод правил планировки и застройки территорий садоводческих товариществ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Информация о том, сколько отступать от забора, от улиц, от соседних участков и возведенных построек при строительстве дома содержится в градостроительных и нормах и правилах (СНИПах, СанПинах), а также закреплены законом о противопожарной безопасности.
Эти нормы разрабатывались еще в прошлом веке для безопасности граждан, тогда, когда еще не существовало частной собственности. С течением времени, с учетом застройки и освоения территорий, нормы и правила видоизменялись наряду с другим земельным законодательством.
Существуют своды правил, которые регулируют возведение построек в черте города (СП 30-102-99). Есть правила, которые предусматривают застройку и планировку дачных участков (СП 53.13330.2019).
Наряду с этими сводами приняты Санитарные Правила, где указаны допустимые минимальные расстояния от газопроводов, ферм, очистных сооружений до отдельных зданий (СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03), а также требования к противопожарным отступам (123-ФЗ от 22.07.2008 г., с изменениями от 14.07.2022 № 276-ФЗ, СП 4.13130.2013)
Рассмотрим какие правила и нормы по минимальным отступам от границ участка действуют при строительстве дома на дачных, садовых участках в СНТ.
Отступы при строительстве между хозпостройками
Без соблюдения отступов не могут быть построены никакие хозяйственные постройки, обладающие характеристиками капитальных строений (невозможность перемещения, наличие инженерных коммуникаций, прочный фундамент). Такие объекты недвижимости не могут быть перемещены, поэтому при планировании, важно продумать расположение хозпостроек с соблюдением требуемых отступов. Количество хозпостроек зависит от желания собственника и площади участка. Баня или сарай должны размещаться не ближе чем в 1 метре от забора. Если на соседних участках уже есть баня, гараж, то отступ между строениями должен быть от 6 метров. Минимальный отступ от помещений с животными до построек составляет 4 метра.
В градостроительных правилах определена и допустимая высота хозпостроек. Если баня располагается в метре от забора, то высота в коньке не должна превышать 5 метров. Если строительство бани начато с соблюдением отступа в 2 метра от забора, то высоту можно увеличить до 5,5 метров. При расположении бани не менее, чем в 5 метрах от ограды высота должна составлять не более 7 метров. Если гараж — самостоятельная постройка, расстояние от него до ограды не менее 1 метра. Допустимая высота забора также прописана в СНиП — не более 2 метров, уровень затемнённости не важен. Растительность на участке высаживается с учётом максимальной высоты. Для высоких деревьев 4 метра, средних 2, кустарников не менее 1 метра.
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
Нормы построек по отношению к забору соседнего участка
Основные нормативы построек на дачном участке (садовом землевладении) по отношению к изгороди для наглядности отображены ниже в таблице.
| Строение, объект | Расстояние до забора соседа, в метрах |
| Жилое здание | 3 |
| Гараж, сауна, баня, беседка | 1 |
| Птичник, вольер, постройки для скота | 4 |
| Теплица | 1 |
| Искусственный бассейн или пруд | 3 |
| Пчелиные ульи | 10 |
| Деревья высотой более 15 м | 3 |
| Деревья до 15 м | 2 |
| Кустарник до 2 м | 1 |
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
Курить на дачном участке не запрещено
С первого марта 2023 года вступают в силу новые противопожарные Правила, которые затрагивают многие сферы нашей жизни, в том числе и сферу дачного отдыха.
Например, новые Правила предусматривают конкретные безопасные расстояния источников огня до находящихся поблизости строений.
Так, сжигание сухой травы будет правомерно только в том случае, если расстояние от источника огня до ближайшей постройки будет не менее 15 метров.
Однако если вы сжигаете сухие листья и траву в специально приспособленной для этой цели емкости, то безопасное расстояние до строения автоматически сокращается примерно в два раза.
Приготовление же еды на мангале, при соблюдении прочих правил безопасности, возможно в пяти метрах от соседского забора.
Что же касается курения, то заядлые курильщики могут вздохнуть свободно. Курить на своем дачном участке разрешается без ограничений.
Однако если вы слишком сильно увлечетесь процессом и задымите своих соседей, то они вполне могут подать иск и потребовать солидную компенсацию за нарушение их прав, если докажут, что дым от костра или курения создает неблагоприятные обстоятельства для осуществления ими безопасного и комфортного владения и пользования принадлежащей им недвижимостью.
Напомню также о тех изменениях, которые уже вступили в силу.
Основные категории земель
Земельный участок необходимо использовать по его назначению, согласно присвоенной категории. В зависимости от категории землевладения отличаются виды деятельности при использовании участка, то есть, какие постройки можно размещать на нем и какие из них подлежат обязательной регистрации, какую выгоду может получить собственник участка при его использовании. Узнать статус своего земельного участка можно на Публичной кадастровой карте либо в выписке из Росреестра. Закон выделяет 3 вида землевладения:
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – такой статус земли позволяет построить на ней отдельно стоящий жилой дом высотой до 12 м (не выше 3 этажей) и возможностью прописки в нём.
Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) – группа участков, объединенных для ведения садовой деятельности. При строительстве на таком участке необходимо согласование будущей постройки с руководством СНТ и владельцами ближайших соседних участков, а также местными органами власти.
Чтобы зарегистрироваться в доме, построенном на земле СНТ, должны быть выполнены основные требования: оснащенность всеми необходимыми коммуникациями и круглогодичный доступ к зданию.
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – земли, используемые под ведение хозяйства и получения прибыли собственником участка без использования наемных работников. Здесь разрешено возведение некапитальных строений – сараев, подсобок и других подобных сооружений, не связанных с проживанием в них людей.
Размещая на своем участке строение, жилой дом или хозяйственные постройки, используя дачу только для отдыха или как огород – выращивать овощи и фрукты для себя, необходимо при этом учитывать санитарные требования и противопожарные расстояния. Так если дачный участок используется редко и ничего там не выращивается в текущем сезоне, то убирать мусор и косить траву там необходимо.
Что такое земли ТСН, СНТ, ОНТ, ДНП и ИЖС и в чем разница
Согласно Земельному кодексу РФ все земли делятся на категории по целевому назначению, а согласно Федеральному закону от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» земельные участки различаются по разрешенному виду использования:
Земли сельскохозяйственного назначения:
СНТ — Садовое Некоммерческое Товарищество или Садоводство
ОНТ — Огородническое Некоммерческое Товарищество
ДНП — Дачное Некоммерческое Партнерство
ЛПХ — Личное Подсобное Хозяйство (полевые участки ЛПХ)
В связи с Федеральным законом “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” от 29.07.2017 №217-ФЗ который вступил в законную силу с 01.01.2019, все СНТ, ОНТ, ДНТ должны будут изменить свои уставы и превратятся в ТСН.
ТСН — Товарищество Собственников Недвижимости (по новому закону с 01.01.2019)
Параметры забора законом нормируются только для садовых, огородных и дачных участков, подсобных хозяйств ТСН (СНТ, ОНТ, ДНП, ЛПХ) с категорией «Земли сельхозназначения» и в новой редакции СНиП обозначены только как рекомендательные.
Поэтому ориентироваться стоит на нормы прописанные в уставе Вашего товарищества.
Земли населенных пунктов:
ИЖС — Индивидуальное Жилое Строительство
ЛПХ — Личное Подсобное Хозяйство (приусадебные участки ЛПХ)
Для участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство ИЖС, личное подсобное хозяйство ЛПХ с категорией «Земли населенных пунктов» — законодательных ограничений по высоте забора не существует.
Поэтому ориентироваться нужно на ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) муниципального образования к которому территориально относится Ваш участок.
Важно: В обоих случаях, если Ваш забор будет затенять участок или дом соседа или препятствовать вентиляции участка, то у него будет право обратиться за защитой в суд.
Правила организации зеленых насаждений на участке
Озеленение земельного участка позволяет придать территории неповторимый облик, создание плодоносящего сада и ягодных зарослей обогащает рацион и помогает поддержать здоровье. Эта составляющая ландшафтного дизайна также подчиняется жестким требованиям нормативных документов.
Так, высокорослые деревья могут присутствовать только на расстоянии 4 м и более от границы с соседями, для многолетних штамбовых форм средних размеров допустимо снижение этого параметра на 2 м. Кустарниковые культуры рассаживают на отдалении не менее 1 м.
Отсчет ведется от места посадки (центра ствола). Если кроны культур разрастутся так сильно, что зайдут за линии, разделяющие участки, нарушения закона не произойдет, но предпочтительно заранее обращать внимание на то, каких размеров достигает надземная часть выращиваемого вида (сорта).
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Участки, находящиеся на территории населенных пунктов и предназначены для постройки домов, высотой не выше 3 этажей или 12 метров для постоянного проживания.
СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Участки, находящиеся за пределами населенных пунктов и предназначены для садоводства и огородничества, а не для отдыха. Есть возможность построить загородную дачу для сезонного проживания.
ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Участки, находящиеся как на территории населенных пунктов, так и за пределами. Предназначены для садоводства и выращивания скота. На сельскохозяйственную продукцию можно получить все необходимые сертификаты. Есть возможность построить загородный дом только в том случае, если участок, находится на территории населенного пункта, при этом в нем можно прописаться.
ДНП — дачное некоммерческое партнёрство. Участки, находящиеся как на территории населенных пунктов, так и за пределами. Предназначены для загородного отдыха. Есть возможность построить небольшую загородную дачу для сезонного проживания и организовать огород для собственного использования.
Расстояния между постройками на земельном участке
Для того чтобы обеспечить пожарную безопасность и санитарные нормы 2021 года на участке необходимо при строительстве выдерживать не только достаточные расстояния от объектов до границы участка, указанные в разделе выше, но и следующие минимальные расстояния между объектами:
- 8 метров между баней и кирпичным домом;
- 12 метров между баней и деревянным домом;
- 8 метров между домом и туалетом;
- 8 метров между душевой и домом;
- 8 метров между туалетом и колодцем;
- 8 метров между компостной ямой и колодцем;
- 4 метра между постройками и беседкой;
- 12 метров между туалетом и погребом или сараем с домашним рогатым скотом или птицей.
Нормы строительства гаража
По установленным правилам гараж должен находится на расстоянии 6 метров от ближайшего строения на соседнем участке и на расстоянии 1 метра от забора на границе участка.
Гараж должен быть расположен на расстоянии 5 метров от дороги, соседствующей с участком.
Высокие деревья должны находиться на расстоянии 4 метров от гаража.
Гараж должен быть расположен на участке таким образом, чтобы:
- выезд был расположен перпендикулярно дороге;
- не закрывал солнце на соседнем участке;
- находиться на возвышенности, чтобы дождь и снег не заливали и не засыпали въезд в гараж;
- вода с крыши гаража не капала на соседний участок;
- от дома до гаража был удобный подход.
Для соблюдения пожарной безопасности на территории гаража необходимо:
- установить огнетушитель;
- установить снаружи гаража противопожарный щит;
- не устанавливать отопление;
- обеспечить подвод электричества к гаражу цельным изолированным кабелем;
- электросеть должна быть защищена предохранителями;
- сделать пол с противоскользящим покрытием;
- организовать место для курения за пределами гаража;
- освещение нужно организовать с защитными плафонами;
- у гаража должен находиться ящик с песком для тушения огня.
Как правильно измерить расстояние между строениями
Перед тем как узнать нормы соответствующих документов необходимо разобраться в правильном замере отрезков между строениями и зданиями. Регламентирует тонкости этой процедуры СП 53.13330.2019.
Дистанция от одного здания до другого, или от постройки до границы соседнего участка измеряется от цоколя, если какая-либо его часть выступает над поверхностью земли. В случае сильного углубления цоколя все замеры выполняются от стены постройки.
Важно! Замеры от стен могут выполняться только, если нет чрезмерно (более чем 50 см) выступающих частей здания. Например, при слишком длинном навесе крыши следует замерять дистанцию не от стены дома, а от вертикальной проекции навеса.
Ещё один важный момент: если дом с покатой крышей возводится на расстоянии менее одного метра от соседнего участка, то необходимо спроектировать качественный сток дождевой воды, чтобы она не попадала на землю соседей, но об этом будет более подробно указано далее в статье.
то уведомление о строительстве не подают,
потому что превышение этажности требует получения разрешения на строительство.
Высота дома не должна превышать 20 м.
Объект ИЖС должен состоять из комнат и вспомогательных помещений, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд людей, связанных с их проживанием.
Объект ИЖС не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости.
Иными словами, в таком доме нельзя зарегистрировать право собственности на отдельные комнаты и помещения.
Другими словами, объект ИЖС нельзя превратить в многоквартирный дом.
Для справки.
Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении.
Данное правило действует если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Под садовым домом понимается здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения людьми бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Количество этажей садового дома также не может превышать 3-х. Высота садового дома не может превышать 20 м.
Иными словами, по своим техническим параметрам (этажность и высота) садовый дом не должен отличаться от объекта ИЖС, то есть жилого дома.
Чтобы оформление жилого или садового дома в собственность после завершения строительства не стало «колом», необходимо пройти несколько простых этапов.