Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчуждение имущества это гк рф». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случаях, когда собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.
Комментарии к статье 239 ГК РФ
Поскольку изъятие недвижимости, возведенной на земельном участке, связано не с ее ненадлежащей эксплуатацией, а с нарушениями правил пользования земельными участками, ее изъятие осуществляется лишь в крайнем случае — если иначе изъять земельный участок невозможно.
Гражданский кодекс РФ не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых изъятие недвижимости необходимо, данный вопрос должен решаться в каждом конкретном случае с учетом целевого назначения участка и возведенных на них объектов, их размеров и т.д.
Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на находящееся на нем недвижимое имущество.
Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В силу ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде.
Порядок изъятия земельного участка, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства Российской Федерации, урегулирован в общем виде нормами ст. 286 ГК РФ.
Таким образом, статьи 284, 285 ГК РФ устанавливают условия изъятия земельного участка при отдельных видах ненадлежащего использования, тогда как порядку изъятия посвящена только ст. 286 ГК РФ.
Подробно порядок изъятия земельных участков в рассматриваемых случаях регламентирован ст. 54.1 ЗК РФ. Таким образом, изъятие объектов недвижимости осуществляется в том же порядке, что и изъятие земельного участка.
Согласно ст. 130 ГК, земельные участки тоже являются недвижимостью, поэтому их отчуждение станет основанием для прекращения права собственности (ст. 44 Земельного кодекса). Каких-то принципиальных отличий в отношении таких объектов нет, следовательно, отчуждение земельного участка – это значит переход права собственности на него к третьим лицам, как и в случае с другой недвижимостью.
Предлагаем ознакомиться: Поменяют ли права если есть штрафы // Выдадут ли права если есть неоплаченные штрафы
И все же, учитывая специфику земли как объекта права, закон допускает расширенный перечень оснований для ее отчуждения:
- отчуждение земли для государственных и муниципальных нужд;
- изъятие земли в связи с ее ненадлежащим использованием или неиспользованием по назначению и так далее.
К тому же земля может находиться у граждан в постоянном бессрочном пользовании или пожизненном владении (земельные паи). Поскольку она не является их собственностью, ее отчуждение невозможно.
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Если ребенку менее 14 лет, то от его имени действуют законные представители (родители, опекуны, приемные родители, представители органов опеки). В самой сделке несовершеннолетний собственник не участвует (его присутствие и личная подпись не требуются).
Если ребенку от 14 до 18 лет, он участвует в сделке и ставит свою подпись на документах. Но только в присутствии и с согласия законных представителей. Отчуждать имущество несовершеннолетнего можно не во всех случаях (даже с его согласия). Например, если продается квартира, то взамен можно купить либо лучшее, либо равнозначное по параметрам жилье.
В данном случае отчуждение имущества — это операции, производимые также в соответствии с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ, определяющими степень дееспособности несовершеннолетних лиц в зависимости от их возрастной категории.
Так, сделки с имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста, совершают только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ), за исключением мелких бытовых сделок.
Комментарий к Ст. 239 Гражданского кодекса РФ
1. Положениями комментируемой статьи закреплена судьба недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, изъятие которого осуществляется ввиду его ненадлежащего использования земли.
Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В силу ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде.
Порядок изъятия земельного участка, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства Российской Федерации, урегулирован в общем виде нормами ст. 286 ГК РФ.
Если изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, то это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов (см. комментарий к ст. 449.1 ГК РФ) в порядке, предусмотренном ст. ст. 284 — 286 ГК РФ.
2. Судебная практика:
— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.04.2016 N Ф06-14690/2013 по делу N А55-5004/2014 (об изъятии в собственность субъекта РФ недвижимого имущества (земельных участков и объектов недвижимости) путем выкупа);
— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.07.2016 N Ф09-7115/16 по делу N А50-22040/2015 (о признании незаконным отказа в выкупе принадлежащей предпринимателю части здания, обязании устранить нарушение);
— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 по делу N А43-14820/2015 (об изъятии у ответчика в собственность субъекта РФ для государственных нужд объектов);
— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2016 N 05АП-635/2016 по делу N А24-2001/2015 (о взыскании убытков, причиненных в результате изъятия жилого дома для муниципальных нужд, расходов по договору аренды, на уплату государственной пошлины);
— Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 28.06.2016 по делу N 33-6444/2016 (об изъятии путем выкупа земельного участка с выплатой компенсации, прекращении права собственности и права общей долевой собственности на земельный участок, выселении из квартиры без предоставления иного жилого помещения, признании права собственности на квартиру и земельный участок).
Государственное отчуждение
Передача права собственности на имущество в отдельных случаях осуществляется в пользу государства. Тут есть смысл говорить о принудительном государственном отчуждении. Пример: земельный надел собственника попал в зону государственной застройки. В результате его отчуждения государство обязано предварительно возместить владельцу равноценную стоимость данной собственности.
Можно выделить несколько способов принудительного отчуждения имущества в пользу государства:
- По решению муниципальных, региональных, федеральных структур исполнительной власти.
- При полном возмещении цены объекта.
- При согласии на отчуждение владельца имущества.
- При предварительном оглашении собственнику известий о принудительном отчуждении.
- По решению суда в случае, если государственный орган докажет свою правоту (когда собственник не соглашается на добровольное отчуждение).
Согласно ст. 130 ГК, земельные участки тоже являются недвижимостью, поэтому их отчуждение станет основанием для прекращения права собственности (ст. 44 ). Каких-то принципиальных отличий в отношении таких объектов нет, следовательно, отчуждение земельного участка – это значит переход права собственности на него к третьим лицам, как и в случае с другой недвижимостью.
И все же, учитывая специфику земли как объекта права, закон допускает расширенный перечень оснований для ее отчуждения:
- отчуждение земли для государственных и муниципальных нужд;
- изъятие земли в связи с ее ненадлежащим использованием или неиспользованием по назначению и так далее.
К тому же земля может находиться у граждан в постоянном бессрочном пользовании или пожизненном владении (земельные паи). Поскольку она не является их собственностью, ее отчуждение невозможно.
Принудительное отчуждение имущества
Нормы права, устанавливающие общие правила, в большинстве случаев, имеют исключения. Это же относится и к отчуждению имущества.
Так, по общему правилу, отчуждение всегда происходит по воле собственника имущества, без принуждения со стороны.
Однако в пункте 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится исключение, имеющее отношение к имуществу, которое не может принадлежать собственнику.
Так, например, если имущество исключено из гражданского оборота, или оборот такого имущества ограничен, то собственник должен провести его отчуждение в строго установленные сроки, что предписывает статья 238 ГК.
Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится
Действующий закон предусматривает принцип единства собственности как на участок, так и на расположенные на нем постройки.
Несмотря на то, что право собственности является одним из наиболее защищенных титулов (запрет на посягательство 3-х лиц), существует ряд исключений. Существуют ситуации, когда право собственности переходит не только в результате сделки. В основном они связаны с обеспечением публичных благ и социальных интересов. Одним из таких случаев является отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно располагается.
Особенности и способы этой процедуры предусмотрены ст. 239 ГК.
Правила отчуждения имущества, находящегося на изымаемом участке
Действующий закон предусматривает принцип единства собственности как на участок, так и на расположенные на нем постройки.
Другим важным правилом выступает возмездность изъятия. Исключения могут быть связаны лишь со случаями нарушения земельного законодательства.
Дополнительным принципом выступает приоритет добровольной передачи имущества. В качестве основания перехода права собственности, закон называет соответствующий договор.
Другим принципом выступает изъятие в принудительном порядке исключительно на основании решения суда. На административную процедуру установлен запрет.
Все правоотношения сторон считаются завершенными в момент внесения соответствующих сведений в реестр прав.
К этим правоотношениям применяются правила защиты интересов несовершеннолетнего собственника. При отчуждении любым способом потребуется согласие органов, решающих вопросы в сере опеки и попечительства. Без этого документа, договор между сторонами не станет основанием для внесения изменений в реестр прав, поскольку действующие нормы устанавливают запрет на эти действия без соответствующего документа.
Природа отношений, возникающих при отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка
На современном этапе правовое регулированиеотношений, возникающих в процессе отчуждения недвижимости вследствие изъятия земельного участка имеет «двойственный» характер: данные отношения регулируются как гражданским, так и земельным правом. Такое положение является закономерным в силу исторического развития данного института в нашей стране. Анализируя причины включения института права частной собственности на земельный участок в сферу публично-правового регулирования, А.А. Гавва справедливо отмечает, что «в начале 90-х гг. ХХ в. (когда была принята первая часть ГК РФ – прим. авт.) Россия находилась лишь на начальном пути построения социального государства с развитой рыночной экономикой»47, что, по мнению автора, препятствовало созданию необходимых условий для функционирования этого базового гражданско-правового института в нашей стране.
Так, в настоящее время в Гражданском и Земельном кодексах РФ содержатся статьи, регулирующие одни и те же отношения, например, ст. ст. 280, 282 ГК РФ, посвященные правам собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, и содержащиеся в ст. 63 ЗК РФ гарантии прав на земельные участки лиц, у которых они изымаются (в том числе собственников), а также закрепление в ст. 281 ГК РФ порядка определения выкупной цены изымаемого участка и включение в ст. 57 ЗК РФ указаниянаправила возмещения убытков при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом, данные нормы вступают в определенное противоречие друг с другом. Например, согласно п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется после предоставления по желанию лиц, у которых они изымаются, равноценных земельных участков, возмещения стоимости жилых и иных строений на изымаемых участках и возмещения в полном объеме убытков. Таким образом, исходя из указанной нормы Земельного кодекса РФ решение вопроса о форме возмещения за изъятый земельный участок зависит от желания лица, у которого этот участок был изъят, а, значит, должны подлежать удовлетворению просьбы граждан о предоставлении им равноценного изъятому земельного участка.В то же время, пункт 1 ст. 281 ГК РФ предусматривает уплату выкупной цены, а предоставление другого земельного участка взамен изымаемого согласно пункту 3 ст. 281 ГК РФ возможно при наличии не только согласия на это собственника, но и, прежде всего, инициативы по предоставлению земельного участка со стороны соответствующего органа.
Наряду с изъятием для государственных и муниципальных нужд указанные кодексы регулируют также изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования, при этом предполагаетсяразграничение сферы действия данных кодифицированных актов: нормы ст.ст. 284-286 ГК РФ посвящены вопросам установления оснований и порядка изъятия участков у собственников, а нормы ЗК РФ регулируют вопросы изъятия земельных участков ввиду ненадлежащего использования у иных правообладателей. Однако указанное разграничение следует признать формальным. Так, п. 1 ст. 286 ГК РФ в вопросах определения органа, уполномоченного принимать решение об изъятии земельного участка по основаниям, предусмотренным ст.ст. 284-285 ГК РФ, и в отношении порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях отсылает к земельному законодательству, в котором однако, данные вопросы применительно к изъятию земельных участков у собственников не раскрываются.В этой связи правовое регулирование изъятия земельного участка по основанию его ненадлежащего использования следует признать фрагментарным.
На наш взгляд, наличие противоречий в данных нормах обусловлены расхождениями в основных принципах указанных отраслей, а дублирование правового регулирования данных отношений со стороны гражданского и земельного права в настоящий момент следует признать недопустимым. Перечисленные проблемы свидетельствуют о необходимости системных изменений в вопросе соотношения норм гражданского и земельного права в сфере правового регулирования принудительного отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка.
Для разграничения, что подлежит регулированию каждой из отраслей, необходимо рассмотреть и отнести к определенной отрасли элементы сложного комплекса отношений, возникающих в процессе отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка. Так, согласно ст. 239 ГК РФ отчуждение недвижимого имущества является следствием изъятия земельного участка по двум группам оснований – это либо изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо ввиду его ненадлежащего использования, при условии, чтотакое изъятие невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке.Изначально, на этапе использования земельного участка, собственник обязан учитывать его целевое назначение и разрешенное использование, а также другие ограничения, устанавливаемые земельным законодательством. Как верно отмечает И.А. Иконицкая, «право пользования земельным участком становится одновременно обязанностью его собственника»48. Нарушение этой обязанности при определенных обстоятельствах может стать основанием для принудительного прекращения права собственности на земельный участок и недвижимость, находящуюся на нем. Как отмечает В.С. Маленко, «специфика гражданских правоотношений по поводу землизаключается в значительном влиянии административных норм на указанные отношения, накладывающих дополнительные обязательства на их участников»49. Добавим что, при этом наложение дополнительных обязанностей не меняет гражданско-правовой природы статики и динамики отношений по поводу земельного участка как объекта, находящегося в частной собственности. Публично-правовую, а именно административно-правовую, природу будут иметь лишь отношения в рамках применения штрафных санкций за нарушение указанных обязанностей. Решение об изъятии земельного участка и об отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества, принимаемое публично-правовым образованием, независимо от оснований, следует также признать относящимся к административно-правовой сфере. Такая точка зрения находит отражение в трудах многих ученых-юристов. Так, И.К. Пискарева указывает, что решение органа исполнительной власти об изъятии жилого помещенияможет быть обжаловано в порядке гл. 25 ГПК РФ, поскольку по своей природеоно является административным актом, вытекающим из публично-правовых отношений50. Подтверждая, что решение об изъятии земельного участка путем его выкупа принимается соответствующим органом именно как публично-правовым субъектом, находящимся в отношениях власти – подчинения с третьими лицами, Т.А. Терещенко также заключает, что данное решение носит характер административного, публично-властного акта, что, однако, «не влияет на гражданско-правовую природу отношений по выкупу, которые складываются между соответствующим собственником и публичным образованием, поскольку согласно ст. 8 ГК РФ гражданские правоотношения могут возникать на основе сложных юридических составов, включающих властное предписание»51.
В законодательстве упоминаются следующие виды отчуждения недвижимого имущества:
- Возмездная передача недвижимости. Яркий пример – договор купли-продажи или мены. Отчуждение осуществляется за плату, в обмен на другие вещи/права или иное материальное возмещение. Такая сделка всегда оформляется письменным договором.
- Безвозмездная передача недвижимости. Самый распространенный пример – договор дарения, пожертвование. Их главная особенность в том, что в обмен на отчуждение собственник недвижимости не требует от приобретателя встречного представления: платы, других вещей, выполнения услуг и так далее.
- Принудительное изъятие. Специфический вид, предполагающий отчуждение объекта без воли собственника. Оно может быть обусловлено крупными долгами владельца, приобретением собственности преступным путем или государственными/муниципальными нуждами. Таким мерам обязательно предшествует решение суда или иного уполномоченного органа.
В зависимости от вида недвижимости существуют некоторые особенности перехода прав на нее. Так, отчуждение общедомового имущества в многоквартирном доме возможно лишь при передаче права собственности на сами квартиры, ведь общедомовые площади и жилая недвижимость неразрывно связаны.
Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость
Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.
Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.
Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.
Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:
- кладовые,
- подвальные помещения,
- паркоместа,
- подъездные пролеты и так далее.
Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.
Что значит понятие «отчуждение имущества»
Обратите внимание! Отчуждение имущества — это передача имущества или права собственности на него от нынешнего собственника иному субъекту.
Важно! По умолчанию принимается, что отчуждение имущества — это комплекс действий, осуществляемых его собственником по доброй воле (например, на основании различных сделок).
Системный анализ норм закона позволяет сделать вывод, что отчуждение имущества — это не (см. п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ):
- отказ от права;
- предоставление имущества во временное пользование;
- утрата или гибель имущества либо утрата права на него по объективным причинам;
- прекращение права по решению суда;
- предоставление будущих возможностей к отчуждению.