Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие права и обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ответственность председателя ТСЖ распространяется на многие сферы, связанные с управлением общедомовым имуществом. После избрания на должность председателю предстоит определить круг полномочий и их длительность. Для организации эффективного управления выборному лицу необходимо изучить, на основании чего действует председатель, и далее согласовывать свои действия с этим документом.
Чем занимается председатель ТСЖ
Лицо, занявшее пост председателя правления товарищества собственников жилья, действует в пределах обозначенных Уставом полномочий.
Права председателя ТСЖ включают:
- разработка штатного расписания и принятие в штат сотрудников;
- реализация решений, принятых членами правления;
- представление интересов товарищества при подписании юридически значимых документов, включая договоры;
- выдача документации, справок по требованиям жильцов;
- представление организации в судах и государственных органах;
- расчет платы за обслуживание квартир;
- управление финансами и счетами организации;
- контроль за исполнением работ и услуг подрядчиков, с которыми работает товарищество;
- обеспечение доступа к квартирам и площадям, которые служат источником аварии или предаварийной ситуации с угрозой порчи имущества в составе МКД;
- начисление зарплаты привлеченным работникам;
- разработка положений по внутреннему трудовому распорядку и обслуживания МКД.
Особенность должности заключается в наделении главы правления решающим голосом, если при решении вопросов товарищества количество проголосовавших участников оказалось равное.
Для выполнения действий, связанных с потребностями владельцев квартир в МКД, определяют обязанности председателя по Уставу, в рамках общих норм гражданского законодательства.
Зона ответственности председателя ТСЖ также нуждается в четком определении:
- Финансовая ответственность за целевое расходование средств со счетов юрлица.
- Своевременность погашения задолженностей по ЖКХ.
- Контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг.
- Ведение налоговой отчетности.
- Хранение документации.
- Надзор за проводимой жильцами перепланировкой в пределах МКД и соблюдение правил совместного проживания и использования общедомового имущества.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Учитывая сложность работы председателя правления жилого товарищества и очень широкий спектр деятельности, которую он должен осуществлять на высоком профессиональном уровне, зачастую случается так, что среди собственников жилья не находится достойной кандидатуры на эту должность. Выходом в данной ситуации является привлечение наемного управляющего жилищным хозяйством, который может не быть собственником жилья в данном товариществе.
В таком случае права и обязанности председателя ТСЖ и управляющего ТСЖ разделяются. Председатель выполняет исключительно представительские функции, созывает общие собрания участников товарищества или правления, регистрирует принятые на них решения и контролирует эффективность деятельности управляющего.
А остальные должностные обязанности по обеспечению нормального функционирования всех коммуникационных систем жилищного комплекса, взаимодействие с администрацией и подрядными организациями, сотрудничество с населением и персоналом ТСЖ, выполняет непосредственно управляющий. С ним точно также заключается трудовой договор, в котором оговариваются его права, обязанности, ответственность за причинение ущерба ТСЖ и сумма вознаграждения за работу.
Правление ТСЖ, за что отвечает и какие полномочия имеет
Правление ТСЖ – это исполнительный орган, отчитывающийся перед общим собранием членов товарищества. Его главная задача — решение различных вопросов, возникающих в ходе работы товарищества, кроме тех, что законодательно отнесены к сфере общего собрания собственников квартир и/или членов товарищества.
Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т.д.
Условно говоря, правление создается для поддержания рутинной деятельности товарищества, решение же ключевых, фундаментальных вопросов возлагается на общее собрание членов товарищества и собственников квартир.
В некоторых случаях участники ТСЖ самостоятельно определяют, к чьей компетенции будет отнесен тот или иной вопрос. Например, правление по умолчанию вправе самостоятельно избрать председателя, но уставом это право может быть закреплено за общим собранием членов ТСЖ.
Правление состоит только из тех лиц, которые имеют членство в ТСЖ. Кодексом не установлено, на какой минимальный срок они могут избираться, но ограничивается максимальное пребывание в правлении – не больше двух лет.
В обязанности правления входит исполнение следующих требований:
- контролировать ТСЖ на предмет соблюдения требований законов;
- содействовать своевременности внесения членских взносов;
- управлять многоквартирным домом, в т. ч. нанимать и увольнять работников, заключать различные соглашения на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и т.д.;
- вести всю документацию ТСЖ, начиная реестром членов товарищества и заканчивая бухучетом;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и др.
Права членов правления ТСЖ
Жилищный кодекс наделяет членов правления самыми разными полномочиями, однако их конкретный перечень в нем не отражен. Статья 147 кодекса наделяет правление правом принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены к компетенции общих собраний.
Правление также вправе осуществлять те действия, что проистекают из предписанных ему обязанностей. Так, обязанность контролировать своевременность внесения жильцами обязательных взносов и платежей дает право требовать от жильцов исполнения своих денежных обязательств.
Ознакомившись в Жилищном кодексе с перечнем того, за что отвечает ТСЖ, станет очевидно, что товарищество вправе:
- нанимать и увольнять работников для обслуживания дома;
- требовать от жильцов исполнения денежных обязательств;
- заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
- составлять сметы, финансовые отчеты, вести бухучет, делопроизводство, реестр членов ТСЖ;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и т. д.
Как получает компенсацию?
Так как заместитель является членом правления, то он не имеет никакой установленной заработной платы, а взяв на себя обязанности руководителя, он одновременно получает огромный круг обязанностей.
Деятельность руководителя является оплачиваемой, а значит и на время его отсутствия, старания заместителя будут вознаграждены в размере, который соразмерен оплате труда руководства за этот же промежуток времени. Заместитель получает выплаты в порядке компенсации за свое затраченное время и возможно, нервы.
Заместитель вправе отказаться от денежного вознаграждения, а вот требовать выплаты больше, чем положено не имеет никакого права.
Как вы могли заметить, деятельность председателя таит в себе множество нюансов и других особенностей, которые необходимо знать не только руководителю товарищества, но и обычным собственникам.
Не редко, отсутствия осведомлённости о рамках прав главы ТСЖ становятся причиной для возмущения жильцов по поводу тех или иных обстоятельств и обращения в судебные инстанции за поиском правды.
Вместо этого, прочитайте устав и договор между жильцами товариществом собственников жилья, и вы найдете ответы на все свои вопросы.
Должностная инструкция
Должностная инструкция выступает документом, отражающим полномочия и компетенцию председателя. Ее разрабатывают и утверждают члены правления ТСЖ. Далее бумагу необходимо представить Жилищной инспекции для заверения — после этого она наделяется полной юридической силой.
Инструкция признается официальным должностным документом, на основании которого председатель вправе осуществлять утвержденные действия.
Она может оформляться на определенный период или быть бессрочной. Обычно срок инструкции совпадает со временем назначения председателя.
Документ включает несколько разделов:
- Общие положения — функции, ответственность главы.
- Подробное описание должностных обязанностей.
- Подтверждение прав руководителя ТСЖ с детальными разъяснениями.
- Меры наказания, ответственность при нарушениях, невыполнении задач, незаконных действиях или для получения собственной выгоды.
- Сопутствующие сведения — об освобождении председателя от функций, отстранении, обсуждении спорных ситуаций и так далее.
После выбора председателя с ним заключается трудовой договор одного из видов:
- стандартный;
- гражданско-правовой.
Документ составляется по положениям ТК РФ и имеет полноценную юридическую силу, наряду с уставом и должностной инструкцией.
Договор оформляется секретарем товарищества. В соглашении содержатся сведения:
- срок деятельности;
- общие положения;
- наличие или отсутствие испытательного периода;
- время вступления в должность;
- расписание работы;
- права и обязанности сторон;
- ответственность участников ТСЖ;
- социальное страхование;
- порядок начисления и сумма заработной платы;
- гарантии;
- реквизиты сторон;
- дополнительные сведения.
Определение заработной платы председателя ТСЖ
Величина зарплаты и порядок ее начисления руководителю товарищества зависят от типа заключенного договора. При стандартном документе председателю ежемесячно переводится утвержденная зарплата.
При оформлении гражданско-правового контракта выплачивается вознаграждение. Его величина зависит от объема проделанных работ и определяется на совещании членов правления.
То есть размер оплаты труда председателя обговаривается на отдельном собрании в ходе голосования. Порядок начислений вносится в устав, где допускается прописывать максимальную сумму. С полученного дохода председатель обязан переводить налоги, как рядовой гражданин. Средняя зарплата главы ТСЖ по статистическим данным — 25-35 тысяч рублей.
Срок полномочий согласно законодательству
Федеральным законом нет четкой регламентации сроков полномочий председателя ТСЖ.
Сроки устанавливаются на муниципальном уровне. Обычно, такой срок равен двум годам. Поменять и переизбрать председателя вашего товарищества собственников можно по истечении этого срока. Уставом многоквартирного дома или рекомендациями правления ТСЖ может быть установлен и более короткий срок.
Не установлено каких либо пределов, в течение которых один и тот же гражданин может переизбираться. Поэтому такие граждане могут занимать свой пост и двадцати и тридцать лет. По истечении вышеуказанных сроков полномочий происходит переизбрание в порядке и по правилам, предусмотренным внутренними локальными актами.
Нужно отметить, что срок полномочий председателя вашего ТСЖ не может быть больше сроков действия самого товарищества сбоственников.
Что делать, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности?
Когда возникают сомнения в законности действий председателя товарищества, правлением назначается ревизионная комиссия, для проверки использования денежных средств, или техническая группа – в зависимости от проблемы. Назначенные люди производят полную проверку финансовой отчетности, рассматривают движения средств на счетах и прочую информацию. Для этого члены комиссии обращаются к бухгалтеру, который, на основании ЖК РФ, обязан предоставлять любую информацию.
Техническая группа лиц, в то же время, может собрать доказательства невыполнения председателем своих прямых обязанностей (плохо произведен ремонт подъездов, не работают лифты, аварийное состояние инженерных коммуникаций и прочее).
Все результаты обсуждаются на внеочередном собрании членов ТСЖ. Для этого собственники за 10 дней до назначенной даты информируются о повестке дня. Собрание будет считаться состоявшимся при присутствии более 50 % жильцов. Предлагается несколько подходящих кандидатов, и из их числа избирается новый председатель ТСЖ. Голосование может производиться в заочной форме. Инициативная группа раздает бюллетени с перечнем вопросов повестки дня, где граждане ставят отметку, которая соответствует их решению. Это может быть открытым или закрытым мероприятием. Итоги голосования вносятся в протокол.
Передача прав по доверенности
Существует правило, которое позволяет избранному председателю передавать права другому лицу при оформлении доверенности. Тогда доверенное лицо может вносить свои собственные решения в деятельность некоммерческой организации. Факт передачи прав необходимо зафиксировать в документах правления ТСЖ – это называется журналом. В доверенности указываются сведения о лице, которому переходят права руководителя. Потребуется только паспорт и адрес прописки.
Доверенность заверяют у нотариуса в обязательном порядке. Также можно воспользоваться другими вариантами, если нотариальная контора недоступна сторонам: через главного врача больницы, где лечится доверитель, и других лиц, имеющих право выполнять такие функции в особых случаях.
Помимо этого, руководитель имеет право указывать в доверенности третьих лиц, если существуют риски или сомнения. Например, доверитель не уверен в поверенном из-за состояния здоровья, поэтому вписывает третье лицо.
Руководитель ТСЖ имеет право подписывать доверенности для Федерального суда.
Как стать председателем
Каждый житель ТСЖ вправе выставить свою кандидатуру на выборы председателя, однако, стоит понимать, что это серьезная, ответственная работа, требующая полного погружения и не допускающая совместительства. Пошаговый алгоритм, что необходимо сделать претенденту:
- Изучить ГК и ЖК РФ по новому состоянию. Рекомендуется рассматривать все вопросы, связанные с имущественными спорами. Также уделить время судебной практике и уголовным делам.
- Узнать модели и методы руководства.
- Открыть учебник по финансам и найти пункт расчета зарплаты.
- Изучить психологическую сторону людей, чтобы научиться с ними грамотно разговаривать.
- Найти друзей, которые живут рядом – это могут быть соседи. Они смогут поддержать при выборе кандидатов.
- Обзавестись авторитетом среди жильцов – помогать и поддерживать общественные движения положительного характера.
- Подать заявление о вступлении в некоммерческую организацию владельцев.
- Выдвинуть кандидатуру председателя. Если все поддержат и проголосуют, то должность будет получена.