Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Собственники помещений в МКД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В связи с изменениями жилищного законодательства с 03.04.2018 собственники помещений в многоквартирных домах (МКД) наделены правом перехода на прямые договоры — договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг — с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
Переход на прямые договоры с РСО
Информируем жителей ЖК «Весна» и «Журавли» о том, что следующие многоквартирные дома переходят на прямые договоры на предоставление коммунальных услуг согласно решению собственников с 1 ноября 2020 г.:
- по электроснабжению с АО «Татэнергосбыт» — Даурская, 44Г, 48А; Удивительная, 9;
- по холодному водоснабжению, холодной воде для нужд горячего водоснабжения, канализации с МУП «Водоканал» — Азата Аббасова, 3, 7, 8, 9, 10, 11, 12; Даурская, 44Г; Удивительная, 9; Фикрята Фикрята Табеева, 1, 5;
- по холодному водоснабжению, канализации с МУП «Водоканал» — Даурская 48А, 48В.
С 1 декабря 2020 г. на прямые договоры на предоставление коммунальных услуг переходят следующие многоквартирные дома:
- по электроснабжению с АО «Татэнергосбыт» — Азата Аббасова 12; Фикрята Табеева, 5.
Обращаем ваше внимание, что оплата коммунальных услуг по электроснабжению, холодному водоснабжению, холодной воде для нужд горячего водоснабжения, канализации будет вестись напрямую между жителями и ресурсоснабжающими организациями.
Последние рассчитанные показания индивидуальных приборов учета коммунальных услуг будут переданы в РСО автоматически.
Сумма к оплате за выше перечисленные коммунальные услуги, предоставляемые МУП «Водоканал» и АО «Татэнергосбыт» будет выставляться в составе единого платежного документа от ресурсоснабжающих организаций.
Примеры из арбитражной практики
Большинство судей и до принятия Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 8‑КГПР15-2 придерживались мнения, что и без договора с РСО УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, поэтому РСО не вправе выставлять платежные документы по коммунальным услугам на ОДН. Так, суды признавали законными предписания, адресованные РСО, о запрете выставлять платежные документы жильцам МКД, а также предписания, адресованные УК, обязывающие их производить расчет платы за коммунальные услуги и оформлять платежные документы даже в отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения.
В частности, арбитры АС ВВО полагают: действующее законодательство не позволяет прийти к выводу, что обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг, выставлению счетов и сбору платежей зависят от наличия (отсутствия) договора ресурсоснабжения. Они считают, что обязанность УК предоставлять коммунальные услуги потребителям связана с моментом поставки коммунального ресурса, в том числе в рамках фактически сложившихся (в отсутствие договора) отношений с РСО (постановления АС ВВО от 03.08.2015 № Ф01-2744/2015, Ф01-2745/2015, от 20.07.2015 № Ф01-2662/2015, от 23.04.2015 № Ф01-1208/2015).
Как исчислять долг по договорному объему потребления?
Еще один важный вопрос о том, как исчислять две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, которые выступают основанием для перевода МКД на прямые договора по инициативе РСО (п. 2 ст. 157.2 ЖК РФ).
Определением Верховного суда РФ по делу № 305-ЭС19-18374 от 02.12.2019 г. указано, что среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется РСО путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения за 12 месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на 12.
В случае, если договор ресурсоснабжения исполнялись менее 12 месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, за период действия договора ресурсоснабжения на количество месяцев их действия.
Изменение в законодательстве
ВНИМАНИЕ! С 2017 года граждане получили возможность заключать договора о поставках напрямую с ресурсоснабжающей организацией.
Для такого действия должно быть одно из оснований, предусмотренных законом:
- Заключить договор на прямую с поставщиком имеет право владелец частного дома, коттеджа.
- При непосредственном управлении дома самими жильцами. Данная форма управления выбирается общим собранием при большинстве голосов «за». Но эта форма специфическая, она больше подходит для домов с небольшим количеством квартир.
- Заключить договор могут и пользователи помещений нежилых, но находящихся в пределах многоквартирного дома.
- РСО может подписать договор о сотрудничестве с потребителем напрямую, если в многоквартирном доме действует переходный период между другими формами управления.
Если Управляющая Компания стала должником ресурсоснабжающей организации и не переводила средства плательщиков поставщику, жильцы дома могут заключить договор с РСО напрямую, без посредника.
УК может даже объявить банкротство в таком случае, а потребитель не может остаться без поставок ресурсов, обеспечивающих возможность жить в квартире.
Толкуем законодательство
Правила предоставления коммунальных услуг распространяют свое действие на отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг (п. 1). Тем не менее в силу их п. 8 условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с РСО с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить самим Правилам и иным нормативным правовым актам РФ. Стоит обратить внимание на то, что «не должны противоречить» в контексте упомянутой нормы не значит «должны соответствовать» им.
Кроме того, п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг устанавливает пределы ответственности РСО по договору с потребителями. Так, РСО несет ответственность за режим и качество подачи холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Взаимоотношения УО и собственников жилья
Как и в первом случае, между двумя сторонами заключается договор, в котором прописаны права и обязанности каждого. Владельцы жилищных помещений и имею право на:
- получение коммунальных услуг в полном объеме;
- требование проверки качества предоставляемых ресурсов;
- получение обязательной информации, прописанной в договоре;
- требование материальной компенсации за нанесенный ущерб, если коммунальные услуги были в ненадлежащем качестве.
Обязаны:
- своевременно вносить абонентскую плату;
- сообщать о нарушениях во внутридомовых инженерных системах;
- использовать комнатные приборы учёта;
- обеспечивать проверку счётчиков и инженерных систем.
Ответственность организации
Положения Жилищного кодекса РФ указывают на то, что ответственность возлагается на исполнителя услуг. Величина взыскания составляет половину стоимости от неправильно начисленной суммы.
Предусматривается, что на РСО возлагается ответственность по оплате штрафной санкции.
Когда расчеты произведены неправильно, потребуется написать заявление в адрес исполнителя услуг. Если он не отвечает, тогда обращение происходит в судебные органы, прокуратуру или Роспотребнадзор. Такие методы позволят со временем добиться прозрачности расчетов.
Таким образом, ресурсоснабжающая организация выступает непосредственным поставщиком услуг жилищно-коммунального спектра. Возлагать на РСО функции управляющей компании не удастся, так как она не уполномочена на проведение ремонта.
Сегодня появилась возможность заключать прямые договоры между потребителями и РСО. Можно это делать в следующих ситуациях:
- при проживании собственника в частном доме;
- при избрании на общем собрании подобного способа управления;
- если потребители ресурсов хозяева необитаемых помещений в многоэтажном доме;
- если управляющая компания или товарищество собственников жилья задолжали РСО более трех месячных платежей за коммунальные услуги.
Тогда владельцы недвижимости в многоквартирных домах вправе оформить прямой договор на поставку необходимых услуг. У такого способа есть плюсы:
- нет надобности содержать лишних чиновников;
- не нужно нести ответственность всем жителям дома за несколько недобросовестных соседей, которые не платят коммунальный взнос;
- возможен найм на короткий срок подрядчиков для проведения работ по восстановлению жилого фонда, что разрешает сэкономить из-за большой конкуренции в этой области.
К минусам подобных договоров относят:
- многоэтажное здание перестает управляться результативно из-за больших разногласий между жителями;
- коммунальная оплата может осуществляться нерегулярно;
- нельзя сделать капремонт за счет денег, которые выдает Фонд содействия реформам ЖКХ.
Отношения и взаимодействие
Управляющая компания — третье лицо, которое взаимодействует между пользователями коммунальных услуг и РСО, поставляющими их.
На самом деле, управляющая компания от лица жильцов МКД заключает договор с ресурсоснабжающими организациями о поставке благ. В договоре прописывается срок и тарифы.
Не путайте этот договор с тем, что заключается между УК и собственником.
Какие минусы у такого взаимодействия? Не каждый жилец многоквартирного дома готов платить за все услуги по срокам. И таких много. Так как в договоре управляющая компания как представитель жильцов пообещала оплачивать ресурсы своевременно, она попадает в шкуру ответчика.
Справка: если задолженность по счетам возрастет, то ресурсоснабжающая компания может вызвать представителя управляющей компании в суд, где постарается взыскать с нее долг.
Таким образом многие управляющие компании становятся банкротами или попадают под действие приставов-исполнителей, поэтому, ручаясь за целый многоквартирный дом, председатель несет определенный риск.
Управляющая компания: может ли она быть поставщиком ресурсов
Если возникает вопрос о том, может быть РСО управляющей компанией, то почему не возникает вопрос о том, может ли УК поставлять ресурсы. Попробуем разобраться.
Управляющая компания – это исключительно юридическое лицо, на которое возложена функция управления многоквартирным домом.
Это не значит, что УК просто управляет и ничего не делает. Абсолютно нет. Она обязана содержать весь дом в том состоянии, которое позволит жильцам дома получать все услуги ЖКХ в полном объеме.
Фактически, УК – это поставщик услуг. Например, вывоз мусора, уборка территории, осмотр технического состояния вентиляционных шахт и т.д. Таких услуг много. И каждый житель имеет полное право ознакомиться с перечнем услуг, за которые он платит, напрямую обратившись в УК. Некоторые даже организации полностью в квитанциях расписывают свой тариф на ЖКХ, что весьма правильно и рационально.
Но УК никогда не будет РСО. У неё фактически тех ресурсов, которые она может поставлять. Но на нее возложены совсем другие обязанности: покрасить стены, починить перила, отремонтировать детскую площадку и т.д. Все это должно быть выполнено именно работниками УК, о чем должно быть обязательно сообщено в договоре подряда.
Также данные юридические лица имеют разный статус:
- УК – это подрядчик, который выполняет услуги. Такая компания непосредственно заключает договор с жильцами дома;
- РСО – это субподрядчик, поскольку она подписывает соглашение непосредственно с УК.
Но возникает вполне логичный вопрос: неужели нельзя РСО сразу миновать посредника, то есть УК, а напрямую заключать договора с жильцами? Да, такая возможность РСО предоставляется. Но будет ли это выгодно самим потребителям неизвестно.
Когда можно напрямую заключать договора между РСО и жильцами:
- Когда ресурсами пользуется собственник частного дома;
- Когда сами жильцы управляют своим домом через некое объединение или уполномоченное лицо;
- Когда есть некий люфт времени от момента переподписания договора с УК или выбором нового управленца;
- В случае, когда УК будет иметь задолженность перед самой ресурсоснабжающей организацией.
Все перечисленные причины могут служить основанием для того, чтобы РСО стала управляющей организацией.
Обязанности друг перед другом
Между организациями не выстроены прочные правовые отношения. Взаимоотношения РСО с УК определяют заключенные соглашения. Работа между поставщиками и исполнителем ведётся по договорам, которые соответствуют требованиям законодательства: Закона о правах потребителя, Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124, письма Минстроя РФ № 45097-АЧ. Основные моменты и нормы указывают в прилагаемых документах.
Виды договоров:
- на поставку;
- на оказание услуг;
- договор подряда.
На основании соглашения РСО имеет право:
- при неисправности общедомовых счётчиков выставить счёт УК по отраслевым нормам (в 20 раз больше);
- расторгнуть соглашение с УК при долге более чем за 3 месяца, это не относится к общедомовым нуждам;
- при росте задолженности УК по оплате взыскать долг через суд.
В обязанности УК входит:
- подписание договоров с РСО;
- контроль качества услуг;
- постоянное бесперебойное обеспечение ресурсами;
- сбор средств и регулярная оплата полученных услуг.
Что это такое: расшифровка, законодательное регулирование
Ресурсоснабжающая организация (РСО) в сфере ЖКХ — это юрлицо (ИП), осуществляющее продажу и поставку различных коммунальных ресурсов в многоквартирный дом (МКД) или в частное домовладение (п. 2 Постановления Правительства РФ № 124 от 14 февраля 2012 года).
Работа такой организации законодательного регулируется следующими нормативными актами:
- Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ).
- Правила оказания коммунальных услуг, установленные в постановлении Правительства РФ № 354 от 06 мая 2011 года.
- Постановление Правительства РФ № 1498 от 26 декабря 2016 года.
- ФЗ №176 от 29 июня 2020 года.
Немаловажную роль в этом вопросе играет и ФЗ № 59 от 03 апреля 2018 года. Согласно этому закону, теперь сами собственники и владельцы жилых помещений имеют законное право на оформление прямого договора с РСО о поставке различных услуг ЖКХ, минуя УК.
Ответственность за неисполнение
Ответственность за ненадлежащее исполнение условий договора указывается в его условиях. Она носит материальный характер. Для исполнителя она выражается в возмещении ущерба, который был причинен пользователю. Причинами этого является, прежде всего, ненадлежащее качество предоставляемых услуг, а также их необоснованная задержка. Например, юридическое лицо использовало собственное помещение под торговую точку. По вине исполнителя возникли перебои с электричеством. Соответственно холодильное оборудование не могло функционировать, вследствие чего продукты испортились. Их стоимость исполнитель обязан будет возместить впоследствии.
В то же время пользователь также может нанести убытки управляющей компании. Чаще всего они выражаются в нарушение порядка и сроков внесения платы. Такие случаи наносят ущерб интересам исполнителя. Ответственность в данном случае носит материальный характер. В то же время это не ограничивается только лишь выплатой денежных средств. Исполнитель имеет право не только ограничить предоставление услуг, но и приостановить их вовсе, до погашения долга. Возобновление поставок восстанавливается в течение двух суток с момента внесения необходимой суммы.
В одном из судов РФ был рассмотрен иск управляющей компании к муниципальной инстанции о взыскании задолженности по коммунальным услугам и возмещении расходов по оплате государственной пошлины. Представитель инициатора требования поддержал и просил удовлетворить их в полном объеме. Ответчик с этим согласен не был. Свою позицию представитель обосновал тем, что между муниципальным органом и управляющей компанией не заключен договор на оказание услуг.
В процессе изучения представленных документальных материалов было установлено следующее. Общим собранием жильцов многоквартирного дома истца назначили в качестве управляющей компании, а также были определены тарифы. Это подтверждается протоколом общего собрания. В соответствии с выпиской из ЕГРП ответчик является собственником одного из нежилых помещений, располагающихся в доме. Истец направлял муниципальному органу акты выполненных работ. Однако последний их не оплачивал. В связи с этим ответчику была направлена претензия об имеющейся задолженности, которая осталась без внимания. В соответствии с требованиями действующего законодательства собственник имущества в многоквартирном доме, в том числе и нежилого помещения, несет расходы по услугам ЖКХ наравне с остальными пользователями. В то же время муниципальным органом такое правило соблюдено не было, что привело к образованию задолженности. Факт уклонения от исполнения обязанностей подтверждается представленными документами.
На основании изложенного суд вынес решение. Ответчика обязали выплатить в пользу истца заложенность по оплате услуг, пеню за просрочку, а также возместить расходы по внесению государственной пошлины.
Резолютивная часть решения от 30 января 2020 г. по делу № А16-2261/2017
- Смотреть