Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подземный паркинг: покупать или нет?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вспомним, что законодательство и правоприменительная практика по спорам об отнесении тех или иных помещений МКД к общему или частному имуществу позволяют сформулировать несколько принципов. Во-первых, наличие в подвальном помещении коммуникаций само по себе не указывает на его статус как общего имущества, главным критерием является наличие в таком помещении оборудования, к которому необходим постоянный доступ для управления домом (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09). Этот критерий касается помещений вспомогательного назначения, используемых для обслуживания МКД и названных в пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ. Во всяком подвальном помещении (и, конечно, в подземном гараже) проходят инженерные сети дома, при этом в деле о применении тарифа на электроэнергию, поставленную в подземный гараж, ни Президиум ВАС, ни нижестоящие суды не устанавливали, необходим ли доступ к этим коммуникациям для управления домом.
Для того чтобы остановиться на лучшем варианте, учитывайте следующие особенности паркинга перед покупкой или арендой машино-места:
- Закрытая парковка предусматривает наличие наиболее комфортные условия, чем наземная, поэтому ее цена значительно выше последней.
- Подземная парковка есть не во всех ЖК. Чаще всего она предусмотрена в домах класса комфорт, бизнес и элит.
- Проверьте габариты парковочного места, состояние гидроизоляции в помещении, удобное расположение и другие важные факторы.
- Тип паркинга и количество мест зависит от количества квартир в новостройке. Эту информацию застройщик предоставляет на этапе возведения комплекса.
- Учитывайте ликвидность парковки: стоимость аренды аналогичных мест, состояние спроса, расчет окупаемости, ситуацию на рынке.
Паркинг — общее имущество?
Второй критерий применяется к другой категории помещений — помещениям, имеющим самостоятельное назначение. О них говорится в пп. 2 п. 1 ст. 36 ЖК РФ: это иные помещения в МКД, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. Данные помещения следует относить к общему имуществу, если они были построены за счет средств дольщиков, имели соответствующее назначение по проекту и использовались в соответствии с ним после ввода дома в эксплуатацию. Если речь идет о домах, ранее находившихся в государственной или муниципальной собственности, следует установить вид фактического использования спорного помещения на дату приватизации первой квартиры. Если оно соответствует указанным выше целям, его нужно относить к общему имуществу. Указанные обстоятельства также не были изучены судами. Однако из мотивировочной части судебных актов можно сделать вывод, что машино-места находились в собственности граждан (право зарегистрировано). А такой вариант возможен, если данные машино-места возводились за счет конкретных лиц (самих собственников, выступавших в качестве участников долевого строительства, либо, к примеру, органов местного самоуправления или государственной власти, которым данные машино-места причитались по инвестиционным контрактам, но впоследствии были отчуждены гражданам).
Поэтому представляется весьма странным вывод о том, что подземный гараж, машино-места в котором находятся в частной собственности тех или иных лиц, был отнесен Президиумом ВАС к общедомовому имуществу, пусть и в споре о применении тарифа на коммунальный ресурс.
Парковки нужно оставить
По оценке компании «Метриум», машино-место в новостройках Москвы включается в стоимость лота во многих проектах высокобюджетного сегмента. В массовых новостройках и бизнес-классе оно приобретается отдельно, и зачастую девелопер продает машино-место в лучшем случае по себестоимости, а в худшем — себе в убыток. Подобная инициатива может привести к росту цен на паркинги в новостройках и общему обострению проблемы с хранением личного автомобиля, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
В Москве пересмотр нормативов обеспеченности парковками в меньшую сторону нецелесообразен, поскольку автомобилей становится все больше и рано или поздно в каждом регионе возникнут проблемы с парковкой, уверена Надежда Коркка. По ее мнению, нужен более глубокий и системный подход к решению проблемы размещения автомобилей жителей при строительстве жилья. «Можно, например, внедрять эффективные мировые и отечественные практики повышения доступности машино-мест и прорабатывать вопрос размещения наземных паркингов на муниципальных неиспользуемых землях вблизи строящихся микрорайонов. Также для жителей нужно предусмотреть на таких землях механизм сбора средств для строительства гаражных комплексов по аналогии с ЖСК», — считает эксперт.
По оценке председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, уменьшение необходимой под паркинги площади ничего не даст, если параллельно не трогать нормативы плотности застройки по крайней мере в мегаполисах. «При фактически максимально возможной плотности застройки (25 тыс. кв. м на гектар) почти невозможно построить столько квартир, чтобы хоть какому-то проценту не хватило парковочного места даже при действующих нормативах. 25 тыс. кв. м — это шестисекционный 15-этажный дом, который займет площадь участка менее 2 тыс. кв. м. Если даже в нем будет 400 квартир, то площади под парковочные места понадобится 6 тыс. кв. м. Как ни крути, все размещаются», — поясняет эксперт. То есть, если снизить норму обеспеченности машино-местами, полезной площади участка все равно не освободить.
Вторая важная причина сохранить действующие нормативы — равные права на бумаге для бесплатных мест вдоль тротуара и дорогих мест в подземном паркинге, считает Ирина Доброхотова. Для закона они равны и учитываются как машино-места. «Если, к примеру, в одном и том же доме по действующим нормативам требуется 100 машино-мест, из которых 50 застройщик разместит в подземном паркинге, а еще 50 будут общедоступны, то сложности с парковкой могут наблюдаться с первого дня заселения дома: жильцы, не желая покупать парковочные места, постараются уместиться на 50 бесплатных, а платный подземный паркинг будет пустовать годами. Предположим, нормы изменили: теперь этому дому требуется всего 60 машино-мест, из которых 50 все так же в подземном паркинге. После этого вас не ждут взрывные продажи машино-мест под землей — вас ждут «парковочные войны» за десять катастрофически дефицитных бесплатных мест у подъезда», — приводит пример эксперт.
Современное правовое регулирование
Еще в Определении ВАС РФ от 27.10.2011 № ВАС-11450/11 было указано на существование в судебной практике двух подходов к определению понятия машино-места.
|
Походы к понятию машино-места в судебной практике |
|
|---|---|
|
⇓ |
⇓ |
|
Как самостоятельный объект недвижимости – недвижимое имущество, представляющее собой помещение в составе другого объекта недвижимости, – нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания |
Как часть объекта недвижимости. Пользователь машино-места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью |
Кадастровый учет машино-места
Согласно новой редакции п. 1 ст. 130 машино-места относятся к недвижимым вещам. Понятие машино-места закрепляется во введенном в ст. 1 ГрК РФ пункте 29. Итак, что это такое с учетом изменений законодательства?
Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В соответствии с ч. 10 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (кстати, вступает в силу закон 2 января 2017 года) кадастровый учет машино-места осуществляется на основе технического плана. Составляется он на основании сведений, содержащихся:
- в разрешении на ввод в эксплуатацию здания (сооружения), в котором расположено машино-место;
- в проектной документации здания (сооружения), в котором расположено машино-место;
- в проекте перепланировки и акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение перепланировки.
Согласно ч. 6.1 ст. 24 Закона № 218-ФЗ местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания (сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам этого машино-места.
Это в техплане, а в реальности границы фигуры машино-места в помещении устанавливаются путем определения расстояния как минимум от двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до точек границ машино-места или точек деления границ на части), а также расстояний между точками границ машино-места.
Выдел доли в гаражном комплексе через суд
В случае, если Вы намерены зарегистрировать право собственности на машиноместо через суд необходимо придерживаться следующего порядка:
- Направить всем сособственникам гаражного комплекса предложение дать Вам согласие на оформление в Вашу личную собственность машиноместа. Это необходимо для доказывания факта Вашего намерения в досудебном порядке выделить в личную собственность машиноместо
- Получить отказ или не получить ответ на Ваши предложения. Это необходимо для обоснования Вашего обращения именно в суд, а не в Росреестр, в случае отсутствия подтверждения невозможности выдела машиноместа в Вашу личную собственность в досудебном порядке, суд возвратит Вам заявление с указанием несоблюдения досудебного и административного порядка регистрации прав собственности
- Провести кадастровые работы для определения координат и размера Вашего машиноместа. Это позволит Вам идентифицировать Ваше машиноместо в целях регистрации на него прав и удовлетворения Ваших требований судом
- Обратиться в суд с требованием выдела из общей долевой собственности Вашего машиноместа и компенсации остальным сособственникам общего имущества гаражного комплекса в сумме, равной стоимости доли общего имущества, выделяемого в Вашу личную собственность
- После вынесения решения судом, Вам следует обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации прав собсвенности на машиноместо, заверенной копией вступившего в силу решения суда и кадастровым планом.
Помощь адвоката по выделу доли в паркинге в Екатеринбурге
Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» готовы оказать Вам качественную профессиональную помощь в вопросе защиты Ваших прав и законных интересов при регистрации недвижимости. В частности, мы:
- проведем профессиональную консультацию Вашей ситуации, что позволит выявить проблемы регистрации мишиноместа и определить задачи для их разрешения
- подготовим необходимые документы и окажем содействие в решении конкретных препятствий в регистрации Вашего имущества
- поможем в выборе специалиста в кадастровых работах и проанализируем результаты кадастровых работ
- защитим Ваши интересы в суде и добьемся вынесения решения в Вашу пользу
- окажем Вам помощь в регистрации Вашего имущества в органах Росреестра и МФЦ
Регистрация права собственности на машиноместо является сложной юридической процедурой, поэтому мы рекомендуем обратиться к специалистам, обладающими высоким профессионализмом в юридической сфере.
Форум «Форум для экологов» является общедоступным для всех зарегистрированных пользователей и осуществляет свою деятельность с соблюдением действующего законодательства РФ. Администрация форума не осуществляет контроль и не может отвечать за размещаемую пользователями на форуме «Форум для экологов» информацию. Вместе с тем, Администрация форума резко отрицательно относится к нарушению авторских прав на территории «Форум для экологов». Поэтому, если Вы являетесь обладателем исключительных имущественных прав, включая:
и Ваши права тем или иным образом нарушаются с использованием данного форума, мы просим незамедлительно сообщать нам по электронной почте. Ваше сообщение в обязательном порядке будет рассмотрено. Вам поступит сообщение о результатах проведенных действий, относительно предполагаемого нарушения исключительных прав. При получении Вашего сообщения с корректно и максимально полно заполненными данными жалоба будет рассмотрена в срок, не превышающий 5 (пяти) рабочих дней.
Парковка машины возле дома: действие закона в 2021 году
На нейтральной, пустой территории в 6 метрах от дома по договорённости с администрацией 10 лет назад была сделана стоянка на 50 машин.За свои деньги поставили забор из металлической сетки на столбах. В этом году приехала бригада из азиатских гостей нашего города, спилил забор,когда жители пытались остановить,те использовали газовый баллончик и уехали. Вопрос: каковы цели нынешней администрацией Приморского района?
Закон разрешает жителям дома устанавливать на въезде во двор шлагбаумы. Это обезопасит их от машин жильцов и гостей из соседних зданий, которые не смогли найти места в своем парковочном кармане. Однако покупка и обслуживание шлагбаума не входит в плату за коммунальные услуги. Установка его может быть произведена после собрания всех собственников и сбора подписей. Согласие на шлагбаум должны дать 2/3 от всех собственников. Деньги на установку и обслуживание этого оборудования собираются со всех квартир дома в равных долях.
Рекомендуем прочесть: Льготы для ветеранов труда в ижевске
Парковочное место как объект недвижимости: станет ли лучше?
С 1 января 2017 года в силу вступает широко обсуждаемый в последнее время федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым машино-места (предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений), наряду с жилыми и нежилыми помещениями, подлежат отнесению к недвижимым вещам1. Данные поправки вызвали как одобрительные, так и негативные отзывы со стороны общественности и представителей отечественной правовой науки. Попытаемся разобраться, какие ключевые нововведения предложены данным законом, и в чём их положительные стороны и недостатки.
О правовом режиме машино-мест до 1 января 2017 г.
Прежде всего, видится необходимым рассмотреть то, какие подходы к определению правового режима машино-мест (в распространённом обыденном употреблении – парковочных мест) существовали в рамках российского правопорядка до сего момента, и в чём заключались их особенности.
Где купить машино-место и сколько стоит?
Федеральный закон о машиноместах с 1 января 2017 года стал действовать повсеместно. В связи с чем, на сайтах по продаже недвижимости появилась масса объявлений, предлагающих сдать или купить узаконенный участок парковки.
| Регион | Стоимость (руб.) | |
|---|---|---|
| Аренда | Купля-продажа | |
| Москва | 3 500 – 15 000 | 250 000 – 5 000 000 |
| Санкт-Петербург | 1 000 – 20 000 | 300 000 – 2 500 000 |
| Екатеринбург | 2 500 – 6 000 | 250 000 – 1 500 000 |
| Новосибирск | 2 500 – 5 000 | 100 000 – 1 200 000 |
| Уфа | 1 500 – 3 000 | 300 000 – 1 600 000 |
| Симферополь | 1 200 – 3 500 | 200 000 – 1 700 000 |
| Краснодар | 1 500 – 6 000 | 200 000 – 2 000 000 |
Раньше проектировщики снабжали новостройки лишь узкими проездами вдоль домов и карманами на несколько машин. Другие строили подземные паркинги или многоуровневые наземные гаражи, но их стоимость далеко не каждому по карману. В итоге, запланированные по проекту, места пустуют, а поставить машину по-прежнему некуда.
Не так давно действовали областные и муниципальные программы по благоустройству дворового пространства, в том числе расширялись парковки. Приведены в порядок были сотни жилых зданий и пространство вокруг них, но обустроить все не успели. В нынешней экономической ситуации подобные программы приостановлены.
Внимание! Сегодня реальным способом устранения проблемы, является строительство, планирование, как и предварительный расчет парковочных мест, непосредственно силами жильцов. Ведь придомовая территория также является их собственностью и зоной ответственности.
Плюсы и минусы приобретения
Каждый автовладелец должен самостоятельно решить, стоит ли покупать машиноместо в подземном паркинге или на выделенной открытой площадке. После вступления в силу нововведений в законодательстве подобное приобретение имеет больше преимуществ, чем недостатков.
Перечислим положительные стороны сделки:
- Парковочным местом, находящимся в собственности, проще распоряжаться. Нет необходимости получать согласие дольщиков при желании продать или подарить объект недвижимости. Нужно заручиться лишь согласием законного супруга, если имущество было куплено в браке.
- Покупка парковочного места в собственность дает автовладельцу больше уверенности в том, что площадку для машины никто не займет без его ведома.
- Границы собственного парковочного пространства определены практически навечно, их никто не сможет отодвинуть, ведь они внесены в государственный реестр и указаны в кадастровом паспорте. Регистрация объекта недвижимости в Росреестре надежно его закрепляет в качестве частной собственности гражданина.
Среди незначительных минусов можно отметить высокую стоимость машиноместа, неизбежные затраты на кадастровый учет и оформление, а также ежемесячные расходы на обслуживание коммунальщиками.
Спор о запрете возведения перегородок между машино-местами в паркинге МКД
В соответствии с положениями гражданского законодательства (статья 130 Гражданского кодекса РФ) к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В положениях Градостроительного кодекса РФ понятие машино-места трактуется как предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определённая часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 статьи 1).
Машино-место получило статус недвижимого имущества относительно недавно с помощью Федерального закона № 315-ФЗ от 03 июля 2016 года, однако судебная практика в отношении такого вида недвижимости в настоящее время уже является достаточно обширной.
Одно из судебных дел о запрете возведения перегородок между машино-местами в паркинге многоквартирного дома (далее – МКД) предлагаю рассмотреть в настоящей статье.
В Арбитражный суд Московской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Деловой Центр на Смирновской» (далее – УК) с заявлением к Главному управлению Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Московской области (далее — административный орган, МЧС) о признании незаконным и отмене предписания.
Дойдя до суда высшей инстанции, УК не смогла оспорить данное предписание «по устранению нарушений требований пожарной безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара». Нарушения, указанные в предписании, содержали следующие положения:
в подземной автостоянке имеются случаи разделения помещений перегородками. Это является нарушением эпюр (карт) орошения спринклерных оросителей автоматической установки пожаротушения, а значит, не выполнены требования статьи 83 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности № 123-ФЗ и пункта 5.1.12Свода Правил 5.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Установка пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования»;
кроме того, разделением машино-мест перегородками на отдельные боксы нарушен пункт 6.11.21 «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утверждённых приказом МЧС РФ от 24.04.2013 № 288;
ко всему прочему, объект защиты не обеспечен системой пожарной безопасности, чем нарушены требования статьи 5 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности № 123-ФЗ.
Все судебные инстанции поддержали административный орган, Верховный суд РФ подытожил данные положения в Определении от 11 февраля 2021 года № 305-ЭС20-23491 по следующим основаниям:
факт допущенных нарушения вышеуказанных требований пожарной безопасности подтверждается Актом проверки, а УК не доказала принятие ею всех возможных и необходимых мер по соблюдению требований действующего законодательства.
УК является надлежащим адресатом предписания, так как в силу части 1 статьи 38 Закона о пожарной безопасности ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности лежит как на собственниках имущества, так и на лицах, уполномоченных владеть и пользоваться имуществом;
в силу того, что предписание направлено на защиту охраняемых законов интересов неопределенного круга граждан, оно могло быть выдано как собственнику помещения, так и лицу, уполномоченному владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом;
доводы УК о том, что переустройство на парковочных местах было согласовано в ОМСУ, отклоняются, поскольку согласованное переустройство машино-мест не освобождает УК от обеспечения надлежащего функционирования средств пожаротушения;
кроме того, переустройство / перепланировка должны осуществляться в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ, однако с учетом результатов проверки данные обстоятельства не подтверждаются, поскольку в результате разделения помещений перегородками были нарушены эпюры (карты) орошения спринклерных оросителей автоматической установки пожаротушения, которая не относится к частной собственности, а является общим имуществом собственников помещений, обеспечивающих защиту от пожара не только автостоянки, но и всего объекта капитального строительства.
Указанное решение напомнило УК об обязанностях соблюдения противопожарных норм, а также принятии мер, направленных на приведение зданий и сооружений в соответствие с установленными требованиями, поскольку в результате соблюдения последних обеспечивается безопасность жизни и здоровья людей в случае возникновения пожара.
В рассматриваемом случае возведение перегородок между машино-местами в паркинге МКД стало «пожарным упущением» УК.
Компания «Бурмистр.ру» 12-16 июня проведет VI Слет по управлению МКД. Программа и заявка здесь.
Расчет парковочных мест для жилого дома
Объясните, пожалуйста, какими нормативами следует руководствоваться при расчете количества машино-мест стоянок автомобилей для различных общественных зданий и жилой застройки. Вопрос очень важный, актуальный, но ответить на него однозначно не представляется возможным из-за пробелов в нормативно-технической базе проектирования. Попробуем в этом разобраться. Стоянка для автомобилей — здание, сооружение часть здания, сооружения или специальная открытая площадка, предназначенная только для хранения стоянки легковых автомобилей и других мототранспортных средств п. В силу п. СНиП 2.
Материалы по обоснованию, правила и область применения расчетных показателей, установленных в пункте 3 настоящего приложения. Для расчета количества парковочных мест в общую площадь здания площади помещений для автопарковки, технических этажей, чердачных помещений, а также технических помещений для размещения инженерного оборудования обеспечения здания электричеством, теплом и т. Норматив расчета количества машино-мест для различного типа общественных зданий, не урегулированных настоящим приложением, определяется в соответствии с требованиями СНиП и других нормативных документов.
Пример расчета нагрузок жилого дома со встроенными помещениями различного типа по СП 31-110-2003
В данном случае все очень просто, т.к. нам известна только площадь помещений, то расчетную нагрузку будем определять по укрупненным удельным электрическим нагрузкам (п.6.32 и табл. 6.14). В таблице 6.14 выбираем значение 0,054 кВт/м кв. и умножаем на площадь офисов (строка 48 «ТРН»). Затем применим к расчетным величинам коэффициент несовпадения максимумов из таблицы 6.13 (пересечение первой строки с седьмым столбцом). Результат смотрим в строке 49 «ТРН».
В общем, примеров расчетов в Интернете нет. Пришлось разбираться самому. Итак, сегодня рассмотрим как составить сводную таблицу расчета нагрузок для жилого дома (с типовыми квартирами и с пятью типами квартир повышенной комфортности) со встроенными помещениями двух детских садов, кафе, общежития, офисов и автостоянки. Зачем столько «наворотов».
Перед тем как продать машиноместо в долевой собственности, которое было приобретено до 01.01.17 и не оформлялось по новым правилам, нужно найти остальных сособственников. Их количество может составлять десятки и даже сотни.
Каждый из дольщиков имеет преимущественное право выкупа доли продавца, поэтому последний должен официально известить всех заказным письмом или телеграммой о намерении продать свою долю и перечислить условия сделки.
Если другие дольщики отказываются купить долю продавца, с них нужно взять письменное подтверждение. Отсутствие ответа в течение месяца после отправки уведомления считается согласием на продажу доли постороннему покупателю.
Купля-продажа машиноместа между физическими лицами оформляется в том же порядке, что и остальные объекты нежилой недвижимости.
До сделки все границы должны быть четко обозначены кадастровыми инженерами. Все нужно надлежащим образом зарегистрировать в Росреестре. Покупателя можно искать самостоятельно или поручить это дело риелторам.