Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Шаблоны исковых заявлений о взыскании неустойки за просрочку и дефекты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Досудебное урегулирование: мифы и реальность
Неопытные в правовых вопросах участники ДДУ нередко надеются на “сознательность” застройщика, думая, что тот, получив претензию, содержащую требование о выплате неустойки, хотя бы частично ее исполнит либо приступит к переговорам (мол, поторгуется и заплатит). На самом же деле, в большинстве случаев девелоперы вообще игнорируют подобную корреспонденцию, да и выплачивать они ничего не собираются. Поэтому в конце концов потребители вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.
А еще застройщики иногда идут на уловки, обещая исправить недостатки после подписания актов приемки. В то же время, выгодность своего предложения они подкрепляют заверениями дольщика в том, что он все равно ничего не добьется, а только потратит время и деньги на судебные разбирательства.
Помните! Дольщик, являющийся физическим лицом, — это, в первую очередь, потребитель, права которого почти со всех сторон защищены законом. У застройщика же — масса обязанностей, поэтому при инициации споров последний всегда занимает наименее выигрышное положение (в случае, если права дольщика были нарушены).
В любом случае досудебное урегулирование — это больше попытка соблюсти процедуру взыскания от начала и до конца. И возлагать на нее большие надежды не стоит. Исходя из практики, эксперт юридической компании Advisor уверенно заявил, что за время своей достаточно продолжительной деятельности он ни разу не сталкивался с ситуациями, когда застройщик выплачивал неустойку добровольно в досудебном порядке. Так что дольщику стоит настраиваться на судебный процесс и, возможно, не один.
В какой момент выплачивается неустойка?
Если застройщик не уходит от ответственности, он произведет выплату вскоре после получения претензии по договоренности с дольщиком. Если дело дошло до судебного разбирательства, все будет зависеть от принятого судом решения.
Споры по нарушениям сроков сдачи объекта
Смещение сроков сдачи строительного объекта в эксплуатацию – это право застройщика, закрепленное в любом договоре долевого участия.
При этом закон закрепляет за застройщиком и обязанность известить как дольщиков, так и инвестора о смещении срока за 60 дней до даты, с которой предполагается смещение. Извещение должно содержать в себе изложение причин, в силу которых увеличение срока сдачи объекта является обоснованным.
Однако обоснование смещения, приведенное застройщиком, может быть расценено дольщиками и инвестором совсем не обоснованным. Поэтому, даже при условии того, что застройщик исполнил обязанность по извещению своих договорных контрагентов о продлении срока, как дольщики, так и инвестор имеют право предъявить застройщику претензию.
Разумеется, претензия в данном случае не изменит запланированное застройщиком смещение срока, и целью ее направления может быть только взыскание с застройщика неустойки, предусмотренной ДДУ за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию.
Основания подачи претензии застройщику
Если застройщик не исполняет обязательства по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), то дольщик по закону вправе направить ему претензию либо иск.
Написать жалобу можно по следующим причинам:
- застройщик срывает сроки ввода объекта в эксплуатацию и передачи права собственности;
- строительная организация в одностороннем порядке внесла изменения в проектную документацию (например, увеличен или уменьшен метраж квартиры);
- при первичном осмотре при приемке работ были выявлены недостатки;
- после подписания акта приема-передачи квартиры обнаружились существенные дефекты.
Как составить заявление в суд
Положительного результата можно ожидать только тогда, когда правильно и юридически грамотно оформлено исковое заявление о взыскании неустойки. При составлении иска о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры необходимо придерживаться следующей формы:
- В шапке заявления необходимо указать полные данные обеих сторон – дольщика и застройщика (соответственно, истца и ответчика), а также наименование судебного органа, которым рассматривается данное дело.
- В основной части нужно описать суть дела, подробно изложить все факты, относящиеся к данному вопросу, указать, в чем и каким образом ущемляются права участника долевого строительства, привести ссылки на конкретные пункты договора, которые были нарушены застройщиком, а также цитаты из статей закона (214-фз, закон о защите прав потребителей).
- Просительная часть искового заявления в суд является очень важной, она состоит из требований к застройщику. Необходимо учесть, что суд удовлетворяет только те требования, которые включены в иск. Поэтому подробно изложите, что конкретно вы хотите получить от строительной компании (неустойку, моральную компенсацию, штраф, свои расходы и издержки). Здесь же необходимо привести расчет неустойки, формула для составления расчета представлена ниже).
- В заключении нужно привести список прилагаемых документов.
Особо следует остановиться на требовании дольщика о возмещении морального ущерба. Нередко дольщики значительно завышают сумму, чем совершают ошибку, поскольку судом несоразмерные требования воспринимаются, как попытка обогащения, поэтому важно включать в исковое заявление только законные денежные требования. Свои страдания (нравственные и/или физические) необходимо аргументировано обосновать и привести доказательства их получения. Это могут быть чеки о покупке успокоительных препаратов, справка о вызове полиции и так далее. Но в любом случае рассчитывать на большую сумму не приходится, как правило, размер компенсации не превышает 15 тысяч рублей.
Образец претензии за просрочку сдачи дома
Образец претензии не установлен законом, составить ее можно самостоятельно по простой схеме:
- Указать в шапке ФИО застройщика, с которым заключен договор ДДУ, его адрес, свои данные (ФИО и адрес);
- Описать ситуацию со ссылкой на закон, указав, в чем именно были нарушены ваши права, привести четкую и аргументированную позицию;
- Сообщить о требованиях, приложив реквизиты своего счета, а также подробный расчет суммы для взыскания;
- К претензии прикрепляются доказательства: ДДУ, претензия и другие документы.
В судебном делопроизводстве существуют правила, регламентирующие процесс подачи иска. Обращаться нужно в отдел общей юрисдикции. При себе имейте копии искового заявления, на котором секретарь ставит пометку о получении.
Рекомендует лично посетить суд, предварительно узнав режим работы. При правильно оформленном заявлении, в скором времени начнется заседание. Если в документах обнаружат ошибки, то дело отложат до момента их исправления. Ввиду этого, обращайтесь к квалифицированным специалистам для составления корректного заявления.
Исковое заявление следует направлять в судебные органы по адресу регистрации дольщика. Эксперты не рекомендуют общаться в суд по месту регистрации застройщика, т.к. это усложнит процесс. Пошлина с истца не берется, если итоговая сумма претензии не превышает 1 млн.руб.
Кроме искового заявления, при обращении в судебные органы, понадобятся следующие документы:
- копия ДДУ;
- копия чеков об оплате;
- заявление на имя застройщика;
- чеки о понесенных расходах;
- переписка (письменная, электронная) с компанией-застройщиком, если есть;
- обращение в суд.
Копии документов должны содержать штамп «Копия верна», дата, подпись, расшифровка.
На основании законодательной базы, столько инвесторов столько и истцов. Для коллективного обращения, нужно, чтобы все клиенты выступали от одного объекта (дома). В противном случае объединится, не получится. Если дело коллективное, то в суде один гражданин выступает от лица коллектива. Такой вариант удобен и снижает расходы.
Срок ответа застройщика на претензию по ДДУ
Сроки рассмотрения претензий в законе № 214-ФЗ не регламентированы. Как правило, срок ответа застройщика на претензию указывается в самом договоре.
Если таких сроков в договоре нет, то дольщики-физлица могут использовать положения закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) по аналогии. Например,
- в ст. 22 закона устанавливается срок для удовлетворения требований потребителя — 10 дней с даты предъявления претензии;
- в ст. 30 закона указано, что в случае предъявления требований об устранении недостатков, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом.
В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку
Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.
То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:
- цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
- длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
- ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.
Как рассчитать сумму неустойки для претензии
По закону (ст. 9 ФЗ-214) вы можете ждать 20 дней с момента отправки письма и затем принимать решение о подаче заявления в суд.
Чтобы застройщик, а в дальнейшем и суд, принял претензию, необходимо грамотно рассчитать сумму неустойки за нарушение сроков.
Алгоритм расчета прост:
- Считаем с просроченной даты сдачи дома, указанной в вашем договоре участия в долевом строительстве – ч.2 ст. 6 ФЗ-214.
- Узнаем ключевую ставку ЦБ РФ – на сегодня это 9%.
- Сумму квартиры берем из договора.
- Если вы платите ипотеку, то переплата по процентам не учитывается в неустойке, это отдельная статья – убытки.
- Далее по специальной формуле считаем: 1/300 х 2 (если дольщик — физическое лицо и гражданин РФ) х 9% х количество дней х стоимость квартиры. Например, если квартира стоит 2 млн рублей, то за день просрочки застройщику придется заплатить 1200 рублей.
Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Если нарушен определенный договоренностью срок передачи объекта в рамках ДДУ, сторона, права которой нарушены, может оформить и направить в адрес застройщика отдельную претензию.
Однако соблюдать досудебный порядок решения спорных вопросов при невыполнении условий ДДУ не обязательно, поскольку положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» этого не предусматривают.
Однако суд, решая спор на своем уровне, может признать установление сторонами претензионного порядка в том случае, когда условия ДДУ содержат пункты, определяющие четкие требования относительно:
- формы, в которой составляется претензия стороны;
- порядка и сроков направления дольщиком этого документа и условий его рассмотрения второй стороной.