Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры: инструкция по НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Кратко: когда платить налог с продажи подаренной недвижимости?
-
Дальние родственники при получении в дар квартиры уплачивают НДФЛ сразу после переоформления прав собственности. Налог для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
-
Близкие родственники при дарении не платят налоги после перерегистрации прав.
-
Если ребенок получил в дар квартиру от родителя, он может продать недвижимость и не платить налог, если прошло после регистрации более трех лет. Но даже если ребенок продает недвижимость сразу, он заплатит налог, если продает недвижимость дороже.
-
Для уменьшения налога с продажи подаренной квартиры, сохраните декларацию, которую заполняли и оплачивали сразу после процедуры дарения. Если захотите продать недвижимость, налог платить не придется.
Как определить налоговую базу
Налоговая база — это стоимость имущества, на которую умножается налог в размере 13%. При вычислении суммы налоговой выплаты необходимо использовать стоимость имущества, которая отражена в документе-основании сделки. Так, если в договоре указано, что квартира продается по цене 1.500.000 рублей, то именно на это значение нужно умножить 13% и получить величину налога в размере 195.000. Но так можно поступить только с недвижимостью, купленной до 2016 года.
Согласно Федеральному закону №382-ФЗ от 29.11.2014, если квартира продается после 2016 года, то база для начисления налога определяется двумя способами: сумма продажи или 70% стоимости квартиры по кадастровому учету. Кадастровая стоимость имущества отражается в выписке ЕГРН.
Величина кадастровой стоимости возникает, когда квартира ставится на учет. Если же квартира была куплена до 2016 года, то достаточно посмотреть в договор-основание, и ставку умножить на сумму сделки.
Как статус «апартаменты» влияет на налогообложение и ипотеку?
Только жилые помещения – квартиры, дома, комнаты – попадают под действие субсидированных программ и льгот. Так, апартаменты нельзя приобрести в льготную, семейную ипотеку, нельзя использовать материнский капитал или воспользоваться программой «Молодая семья». Ипотека возможна только стандартная – на сегодняшний день она не слишком выгодная (из-за повышения ключевой ставки до 20%).
При продаже апартаментов так же как и при продаже квартиры необходимо платить налог. Для апартаментов тоже существует минимальный срок владения, после которого собственник освобождается от оплаты налогов. Увы, если в случае с квартирой (если она единственная) этот срок составляет три года, то перед продажей номера в гостинице придется ждать пять лет. Вне зависимости от того, сколько у вас объектов недвижимости находится в собственности. Более того, для жилой недвижимости срок владения отсчитывается с момента полной оплаты договора долевого участия (или иного договора – например, договора соинвестирования, договора купли-продажи), а вот срок владения апартаментами отсчитывают с момента регистрации права собственности. И абсолютно неважно, на каком этапе вы вложились в объект – даже если вы оплатили всю сумму на этапе котлована, срок владения будет считаться только с того дня, когда вы получили выписку в Росреестре о том, что стали полноценным владельцем квадратных метров. Несправедливо? Да, но ничего не поделать. Уже долгие годы владельцы апартаментов ждут корректировок в части законодательного права, касающегося апарт-отелей, но каждый раз решение этих вопросов откладывают на неопределенное время, хотя и подчеркивают их важность.
Но есть и хорошие новости! Если апартамент попал к вам не вследствие покупки, а через договор дарения, наследования от близкого родственника, то для продажи без уплаты налогов будет достаточно подождать три года.
Что делать с арендаторами квартиры
При продаже жилого помещения, которая сдается в аренду, вполне логично возникает вопрос Что делать с арендаторами квартиры. Имеет ли смысл их вообще об этом уведомлять? И как лучше подготовить их этому? Здесь возможно три варианта.
Рассмотрим каждый из этих вариантов подробно.
- Вариант первый. Освобождение жилого помещения и его последующая продажа. Подавляющее большинство риэлтерских агентств Российской Федерации считают такой вариант решения проблемы арендаторов в продаваемом жилом помещении оптимальным. Потому как в данном случае продавец жилого помещения получает полную свободу действий. То есть он может как угодно ее рекламировать и показывать абсолютно в любое удобное для него время. Да и для покупателей гораздом более предпочтительным вариантом является жилое помещение, в котором никто не проживает, потому как в занимаемом жилом помещение всегда разбросаны вещи, имеются различного рода неприятные запахи.
Само собой разумеется, что все это портит впечатление потенциальных покупателей от продаваемого жилого помещения. Кроме того, потенциальные покупатели жилого помещения, которое занято арендаторами, будут обеспокоены проблемой их выселения. Из этого можно сделать однозначный вывод: из двух помещений, одно из которых свободно, а другое занято арендаторами, потенциальный покупатель со стопроцентной вероятностью выберет первое. Но, с другой стороны, если жилое помещение будет пустовать, то оно не будет приносить ее владельцу абсолютно никакой прибыли. А продажа в определенных случаях может занимать два года и более. При нынешней стоимости аренды, собственники пустующих жилых помещений теряют около тысячи долларов в месяц.
- Вариант второй. Продажа жилого помещения без выселения арендаторов. В данном случаев арендаторов необходимо будет уведомить о том, что занимаемое ими жилое помещение выставлено на продажу. Делать это следует в как можно более вежливой, можно даже сказать ласковой и заботливой форме. То есть, сказать арендаторам много теплых слов в их адрес, которые бы могли их успокоить по поводу того, что скоро им придется покинуть занимаемое жилое помещение. Упор при этом необходимо делать главным образом на то, что между намерением продать жилое помещение и фактической продажей жилого помещения имеется очень большая разница.
Как уже было сказано выше, в определенных случаях процесс продажи жилого помещения может занимать очень большое количество времени. То есть имеет смысл намекнуть арендаторам на то, что возможно им вовсе и не придется покидать занимаемое ими жилое помещение. В настоящее время достаточно большое количество покупателей жилых помещений являются инвестиционными. Это означает, что они приобретают жилые помещения не для того, чтобы в них проживать, а для того, чтобы просто вложить в них свои денежные средства. Даже в том случае, если покупатель жилого помещения будет являться чистым спекулянтом, то есть будет приобретать жилое помещение с целью последующей его перепродажи, все равно он не станет возражать, если в жилом помещении будут проживать арендаторы. Ведь от этого он будет получать прибыль.
Не лишним будет предоставить арендаторам определенного рода гарантии того, что если им и придется освобождать занимаемое жилое помещение, то они будут извещены об этом заблаговременно (минимум за два месяца). Выполнять обещания или же нет – это уже на усмотрение продаваемого жилого помещения. Также стоит заблаговременно установить приемлемый для каждой из сторон график показов продаваемого жилого помещения. Например, показы могут осуществляться два дня в неделю. Таким образом, арендаторы могут не беспокоиться по поводу того, что их неожиданно потревожат в неурочное время. Что же касается финансовой стороны данного вопроса, то арендаторам необходимо предложить определенную скидку. Как считает подавляющее большинство риэлторов Российской Федерации, лучше всего, если она будет составлять десять процентов от текущей стоимости аренды жилого помещения.
Кроме того, в случае продажи жилого помещения бывшим арендаторам необходимо будет дать определенную денежную сумму за причиненные неудобства. Но здесь имеется один нюанс, который заключается в том, что даже если арендаторы и согласятся покинуть жилое помещение на словах, на деле они все равно будут всячески препятствовать освобождению занимаемого ими жилого помещения от себя. К примеру, они могут намеренно устраивать беспорядок в продаваемом жилом помещении, чтобы затянуть процесс продажи. Также они могут рассказывать потенциальным покупателям различного рода неприятные вещи о продаваемом жилом помещении, как то: отсутствие горячего водоснабжения, перебои с электрической энергией, постоянное пребывание наркоманов или же алкоголиков на лестничной площадке.
На практике встречается достаточно большое количество случаев, когда собственник продаваемого жилого помещения сам лично не присутствует при показах. А арендаторы говорят потенциальным покупателям о том, что они тоже намерены приобрести это жилое помещение и уже внесли задаток.
- Третий вариант. Вовсе не ставить арендаторов в известность о том, что занимаемое ими жилое помещение выставлено на продажу. В этом случае собственник продаваемого жилого помещения просто ставит арендатором перед фактом и называет определенную дату, когда арендаторы обязаны будут освободить занимаемое ими жилое помещение. Собственник продаваемого жилого помещения вовсе не несет каких бы то ни было материальных потерь. Тем не менее, подавляющее большинство риэлторов Российской Федерации не советует использовать этот вариант, потому как правда все равно рано или же поздно вскроется. К примеру, в процессе показа продаваемого жилого помещения, которое сдается в аренду . В этом случае продавцу будет достаточно трудно объяснить арендаторам причины своего пребывания в квартире, да еще и вместе с посторонними лицами.
Так как добиться справедливости с моргом?
Добиться справедливости будет достаточно сложно. Как мы уже и сказали выше, ритуальщики пытаются действовать наперёд. И стараются перехватить тело. Чтобы как раз взимать плату за транспортировку. И раскручивать клиента на другие услуги.
Бороться с ними трудно. Начать следует с того, как все начинается. Если речь о вашем родственнике в больнице, то его не должны передавать без вашего ведома.
Если это сделано, то пишем жалобы. На имя главного врача, региональный МинЗдрав и в прокуратуру.
Для составления жалобы лучше привлечь юриста. Который подскажет, как правильно все сделать. Отбить тело у ритуальщиков или сотрудников морга будет проще. Если вы не будете ничего подписывать.
Порядок действия ритуальных бригад, определяется местными властями. Но никто не даёт им право воровать тела умерших и навязывать свои услуги.
Поэтому, если в морге труп был подвергнут каким-либо реконструкциям, а вы об этом не просили. И даже ничего об этом не знали. То можете и деньги не отдавать.
Разумеется, они попытаются удержать у себя тело. Но права на это, у них скорее всего нет. Поэтому, дальнейший регламент действий очень простой.
Способы уплаты НДФЛ за аренду
Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности:
|
Как уплатить налог |
|
|
1. |
платить как физическое лицо — НДФЛ |
|
2. |
оформить статус индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН) |
|
3. |
купить патент на этот вид деятельности — патентная система налогообложения (ПСН) |
|
4. |
оформиться самозанятым |
В каком случае нужно уплачивать налог и по какой ставке?
Согласно пп.14) п.2 ст.319 НК РК, не рассматривается в качестве дохода физлица (а значит, не подлежит налогообложению) прирост стоимости при реализации квартир (дач, гаражей), находящихся на праве собственности 1 год и более с даты регистрации права собственности.
Для физлиц это означает, что если перед продажей квартира находилась в собственности более 1 года, то обязанность по уплате налога у продавца не возникает.
Если же объект находился в собственности менее 1 года перед продажей, при его реализации необходимо уплатить налог (ИПН) по ставке:
- 10% если продавец –гражданин и резидент РК (п.1 ст. 320 НК РК);
- 15% если продавец –нерезидент РК (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).
Важно! Под «датой регистрации права собственности» подразумевается не дата нотариального заверения договора купли-продажи квартиры/дома, а дата их государственной регистрации (п.1 ст.7 Закона РК №310-III от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).
При этом следует иметь ввиду, что обложению подлежит не вся сумма, вырученная от продажи квартиры, а только так называемый «доход от прироста стоимости» (пп.1 п 1 ст.331 НК РК) — сумма разницы между ценой продажи и той суммой, за которую квартира ранее была приобретена. Если разницы нет (квартира продается за ту же сумму, за которую ранее была куплена) или она отрицательная (квартира продана дешевле цены покупки), то объекта обложения не возникает и налог также платить не требуется. Однако, в этом случае у продавца на руках должны быть доказательства того, что прироста стоимости не было:
- договор купли-продажи (при покупке квартиры в собственность);
- акт оценки стоимости (если квартира ранее не приобреталась, а получена в результате приватизации, в дар, или по наследству).
Ответственность за неуплату
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.
- В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
- Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
- Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
- Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.
Если квартиру сдаёт физическое лицо, которое является её непосредственным собственником, то оно обязано уплачивать подоходный налог. Его сумма будет зависеть от арендной платы. Для того чтобы сдавать объект недвижимости правильно и не иметь неприятностей с государственными органами, можно оформить патент, дающий право сдавать свою квартиру в аренду, или зарегистрироваться как ИП и оплачивать единый налог по упрощённой системе.
Между собственником и арендатором обязательно должен быть заключён договор. Он может быть краткосрочным и заключаться на срок до 11 месяцев, или долгосрочным — на год и более. При этом долгосрочные сделки должны регистрироваться в учреждении Росреестра, в то время как регистрация для краткосрочных договоров не обязательна. Отсутствие письменного договора будет расценено как умышленное уклонение от налогообложения, за что владельцу придётся нести административную ответственность в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. Поэтому уйти от уплаты налогов далеко не всегда означает сэкономить деньги.
Как сдать квартиру правильно: 2 способа
Практически все знают, что сдавать жилье можно двумя способами: в официальном порядке либо неофициальном. При использовании первого способа заключается договор, обладающий юридической силой, с зафиксированными правами и обязанностями как собственника жилья, так и квартиросъемщика.
Если одна из сторон нарушит какой-либо пункт договора, вторая может смело подавать в суд и взыскивать компенсацию. Но при выборе такого варианта придется заплатить налог.
Если же люди выбирают второй вариант, то никакого договора заключено не будет. В данном случае ни собственника, ни квартиросъемщика закон не защищает, а если будет выявлено, что укрывается доход, возникнут проблемы еще и с налоговой.
Чтобы продолжать разговор о видах налогов, которые нужно будет уплатить, определимся, что рассматриваем такой вариант аренды, при котором происходит заключение договора, то есть официальный порядок.
Что будет, если не платить налоги?
Немного о том, нужно ли платить налог. Если арендодатель не вносит налоговые сборы на доходы, то он может подпасть под штрафные санкции, а когда при уклонении государство не получило крупную сумму, то последует ответственность по 198 статье Уголовного кодекса России (штраф в размере 100 000 – 500 000 рублей). А при особо крупных суммах, которые утаили от налогов можно получить и реальный срок – до трех лет тюрьмы.
Но такие санкции применяют только к тем арендодателям, которые не вносили фискальные сборы на протяжении трех лет и размер не уплаченного налога составляет больше, чем 600 000 рублей. Особо крупными невыплатами являются суммы более, чем 3 000 000 рублей, которые не вносили три года.
Обычно такие доходы получает хозяин дорогого жилья или большого количества квартир. Подобную прибыль невозможно иметь при сдаче одной квартиры. Поэтому эти санкции на практике применяют только к арендодателям, которые сдают комплекс жилых объектов (более семи двухкомнатных квартир). При выявленной небольшой неуплаты от сдачи одной квартиры арендодатель вносит только размер сбора, который он скрыл и пени, составляющие незначительную сумму.