Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить ипотеку на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Дoкyмeнты для oфopмлeния ипoтeки
Для oфopмлeния ипoтeчнoгo кpeдитa вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить бaнкy:
- пacпopт c oтмeткoй o peгиcтpaции, xoтя бы вpeмeннoй, ecли нeт пocтoяннoй пpoпиcки;
- втopoй дoкyмeнт, пoдтвepждaющий личнocть – зaгpaнпacпopт, вoдитeльcкoe yдocтoвepeниe, yдocтoвepeниe личнocти вoeннocлyжaщeгo, вoeнный билeт, CНИЛC;
- cпpaвкy пo фopмe 2-НДФЛ, для пpeдпpинимaтeлeй — нaлoгoвyю дeклapaцию или cпpaвкy пo фopмe бaнкa;
- кoпию тpyдoвoй книжки;
- дoкyмeнты пo пpиoбpeтaeмoй квapтиpe, ecли зaлoгoм пo кpeдитнoмy дoгoвopy бyдeт oнa: пacпopт пpoдaвцa, пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт, тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, oтчeт o cтoимocти нeдвижимocти, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeщeний нa пpoдaжy квapтиpы и иныx зapeгиcтpиpoвaнныx oбpeмeнeний;
- дoкyмeнты пo oбъeктy нeдвижимocти, пpeдocтaвляeмoмy в зaлoг, ecли этo oбъeкт, кoтopый yжe пpинaдлeжит вaм: выпиcкa из EГPН – жeлaтeльнo, нe cтapшe 1 мecяцa, oтчeт oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти имyщecтвa – дeйcтвитeлeн в тeчeниe 2 мecяцeв, тexничecкий пacпopт, выпиcкa из лицeвoгo cчeтa, пoдтвepждaющaя, чтo в квapтиpe нeт зapeгиcтpиpoвaнныx лиц, нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa пepeдaчy oбъeктa в зaлoг.
Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
- Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
- Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
- Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
- Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
- Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
- Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.
Какое жилье можно взять в ипотеку?
Ипотечный кредит можно использовать для покупки любого жилья: как готового (вторичный рынок), так и строящегося (первичный рынок).
Готовое жилье позволяет заселиться сразу после приобретения, но в этом случае ставки по ипотеке могут быть значительно выше.
Приобрести строящееся жилье можно по более низким ставкам, но придется подождать до момента ввода дома в эксплуатацию.
В последние годы значительная часть новостроек сдается с чистовой отделкой. Заехать в такую квартиру и жить в ней с комфортом можно сразу после окончания строительства.
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Шаг 1. Подбираем банк
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.
Что нужно для получения ипотеки
Перед тем как получитьипотеку, следует изучить, что для этого нужно. У большинства банков существует типичный набор требований к клиентам, которых интересует ипотека. Они должны соблюдаться, прежде чем получить одобрение прошения об ипотечном займе.
Различные требования появляются не просто так, а чтобы банки были уверены в платежеспособности клиента, которому нужна квартира, прежде чем он сможет взять кредит. Поскольку суммакредита большая, а срок ипотеки составляет десятилетия, банк обращает внимание не только на правильность составления документов, но и на возраст заемщика, его рабочий стаж, доход.
Начнем с возраста, поскольку это требование одно из самых очевидных, когда оформляется ипотека. Минимальный возраст, как правило, составляет 20-21 год. Что касается максимальных возрастных рамок, как правило, они составляют до 65 лет, хотя некоторые банки могут предлагать кредитование для людей в возрасте до 75 лет. Учтите, максимальный возраст рассматривается на момент, когда кредит не получен, а выплачен. То есть, если кредит оформляется на 25 лет, то чтобы выплатить его к 75 годам, взятиекредита должно осуществляться в 50 лет. Если не вписываетесь в возрастные рамки, можете взять кредит на срок поменьше.
Дождитесь решения банка по ипотеке
Банк скажет, удовлетворяет или отклоняет заявку на кредит, в течение недели. Иногда процедура может занять две недели. Если обратились с заявкой в банк, что специализируется на ипотеке, решение о взятиикредита может поступить уже в течение трех рабочих дней.
Если заявка согласована, чтобы получить деньги, заемщик должен принести в банк папку документов (в том числе на покупаемую недвижимость). Какие именно документы рассматривает банк, можно увидеть на его официальном сайте.
Получив одобрение, стоит помнить, что документ действует ограниченное время. Точная цифра зависит от банка, но обычно около двух-трех месяцев. За это время банку нужно показать квартиру, которую хотите купить. Если не успеете, заявку придется подавать заново. Причем жилье уже должно быть оценено у независимого оценщика, чтобы банк знал, какую сумму выдать.
Проверять недвижимость будут ещё две недели. Учитывается цена страхования, оценка недвижимости, подготовка документов перед продажей. Если нет полного пакета бумаг, высока вероятность, что в ипотеке откажут.
В какой валюте лучше брать кредит: в долларах, евро или рублях?
Ипотечный займ можно оформить не только в рублях, но и в долларах и евро. Почему это может быть выгодно? Ну хотя бы потому, что процентная ставка по валютным кредитам составляет обычно 3-6% годовых, в то время, как рублевая ставка — как минимум 9-10%, а в среднем — 12% годовых. Однако, при этом, важно учитывать и все «подводные камни» валютной ипотеки (об этом мы поговорим ниже).
Если рассматривать географию, то львиная доля займов в долларах и евро приходятся на две столицы: Москву и Санкт-Петербург. Причина кроется в том, что в этих городах много офисов и представительств иностранных компаний и довольно часто работодатели выплачивают зарплату сотрудникам иностранной валютой. В этом случае выгода валютной ипотеки очевидна (так как нет потерь на обменных операциях и курсах валют).
Ипотека для банка — не только долгосрочный доход, но и большой риск. Если вы не сможете платить, банку будет сложно вернуть свои деньги обратно. Именно поэтому банки так требовательны.
Размер дохода — главный критерий для банка
Портрет идеального заемщика:
- российское гражданство;
- возраст от 21 до 45 лет (формально можно до 60-65, но на практике людям старше 45 лет одобряют кредит реже);
- с работающей второй половиной и без детей;
- официальная полностью белая работа;
- высокий и постоянный доход;
- ежемесячный платеж составляет 20-30% от зарплаты, но не больше 50%;
- стаж работы не менее года, редко менял работу, работает у одного работодателя не меньше полугода.
Вопросы при покупке квартиры в ипотеку
После одобрения заявки на ипотеку банки дают время раздумья и поиск подходящего объекта покупки. Банк должен утвердить тот объект, который вы хотите приобрести, поэтому выдвигает список требований. Например, банк не одобрит покупку жилья в доме, которому предстоит снос. Или с незаконной перепланировкой. Банки легко одобряют покупку квартиры в новостройке. Если же квартиру приобретают на вторичном рынке, то нынешний владелец должен быть согласен на продажу квартиры через ипотеку.
После подачи документов на недвижимость и оценки в банк на проверку, продавцу и покупателю нужно быть готовым к звонку от службы безопасности. Часто спрашивают покупателя о том, какую квартиру покупаете, по какой цене, где ее нашли, является ли продавец родственником. Продавцу зададут подобный ряд вопросов и о цене, и о родстве. Кроме того, на практике встречались и странные вопросы, например, что видно из окна, какой магазин ближайший. Когда сделку сопровождает риэлтор или брокер, то они уже знают «приколы» каждого банка, и смогут подготовить к таким вопросам заранее.
Нужен ли риэлтор при получении ипотечного кредита?
Ипотечное кредитование тем удобно для заемщика, что с его стороны, как покупателя, нет необходимости в оплате услуг риэлтора. Банк проводит полную оценку объекта, правоспособности продавца, его дееспособности и общей «чистоты» сделки. На что следует обращать внимание при первичном осмотре объекта недвижимости, если риэлтора у покупателя нет:
- срок собственности (предпочтительно, должен составлять более 3х лет);
- основание права собственности (предпочтительно, договор купли продажи или наследования; хуже, если основанием является дарение);
- количество собственников и прописанных лиц;
- наличие перепланировок (фактический план помещения должен соответствовать плану БТИ).
Если эти параметры устраивают покупателя, можно направлять документы начинать осуществлять этапы оформления ипотеки.
В каких случаях и на каких этапах оформления ипотеки стоит привлекать риэлтора:
- найти подходящий объект нужно в короткий срок;
- альтернативная сделка со стороны покупателя (нужно параллельно продать одно жилье и купить другое в ипотеку);
- приобретение квартиры в новостройке, если нет достоверной информации о добросовестности застройщика.
Во всех остальных случаях на этапах оформления ипотеки покупатель может воспользоваться только консультацией сотрудника банка.
Памятка как повысить шансы одобрения ипотеки
-
убедитесь, что подходите по возрасту
(если вам еще нет 21 года, по возможности повремените с заявкой; самый удачный возраст для ипотеки от 26 до 30 лет; если вам больше 55 лет, шансы получить одобрение резко снижаются); -
приведите в порядок кредитную историю
(запросите свою кредитную историю; убедитесь в отсутствии серьезных просрочек и ошибок; при необходимости улучшите кредитную историю, взяв и погасив займ; расплатитесь по всем действующим кредитам, долгам и штрафам; не берите микрокредиты в МФО); -
накопите достаточный первоначальный взнос
(чем больше вы накопите тем лучше; если не хватает денег, займите у родственников или друзей или попробуйте подать заявку на программу без первого взноса); -
убедитесь, что ваша работа соответствует требованиям банка
(учитывайте характер вашей работы, подавая ипотечную заявку опасным профессиям, пострадавшим от коронавируса отраслям и предпринимателям отказывают чаще; подтвердите общий стаж от года и стаж на последнем месте работы не менее трех-шести месяцев; убедитесь, что работодатель исправно платит налоги и не находится на грани банкротства); -
оцените и подтвердите свои официальные доходы
(документально подтвердите свои доходы; сопоставьте свой совокупный доход с платежом по ипотеке и убедитесь, что на кредит уходит не более 50% заработка); -
укажите все свои дополнительные активы
(расскажите банку про всю свою собственность и накопления, заведите отдельный вклад в банке на 300-400 тыс. рублей для «подушки безопасности»); -
возьмите созаемщика или поручителя
(созаемщик будет вместе с вами выплачивать ипотеку; поручитель сможет выплатить долг, если вы окажетесь не в состоянии). -
подавайте заявки сразу в несколько банков
(оформите заявки в два-три банка за месяц, не больше; не подавайте заявки «просто так», если не собираетесь брать кредит); -
будьте внимательны при подаче заявок
(проверьте заявку и документы на неточности, ошибки и опечатки; пишите в заявке только правду и ничего не скрывайте).
Предварительное собеседование в банке
Следующим важным этапом в оформлении ипотеки является момент предварительного собеседования в банке. Как было уже сказано, для этого необходимо подать заявку на ипотеку.
По итогу рассмотрения анкеты потенциального клиента, проверки представленной в ней информации, банк принимает предварительное решение о возможности выдать средства клиенту. И в случае положительного, и в случае отрицательного решения заявитель получит ответ. Как правило, если заявка одобрена, то в телефонном режиме клиент информируется об этом и ему назначается удобное время для собеседования. На встречу необходимо будет уже принести документы.
Список возможных документов:
- Паспорт;
- Второй документ, удостоверяющий личность: загранпаспорт, СНИЛС, военный билет;
- Паспорта созаемщиков, которые будут выступать соучасниками по договору;
- Копия трудовой книжки или выписка из нее;
- Копии свидетельств о рождении детей;
- Копия свидетельства о браке;
- Справка об официальном уровне дохода за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или по форме банка.
Данный список не является уникальным и приемлемым для всех банков. В телефонном режиме список будет уточнен.
Кстати, не лишним будет до момента собеседования заключить с продавцом недвижимости предварительный договор купли-продажи.