Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможна ли приватизация аварийного жилья?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для собственников имеет значение только наличие официального решения администрации. Если бумага имеется – то жилье считается аварийным. Если нет, то и статус еще жилью не присвоен, а значит, его можно приватизировать. Такие помещения можно условно называть ветхими, хотя официально понятия «ветхости» в законе нет.
Главным критерием соответствия определенной категории является пригодность для жилья. Подразумевается отсутствие (наличие) факторов, представляющих угрозу здоровью и жизни людей для признания ветхого (аварийного) статуса. В частности, предполагается износ силовых элементов конструкций на 65-75% (более 85-90%) соответственно.
Даже без детального изучения понятна условность подобных оценок. В сейсмоопасной местности, например, учитывается даже 50% повреждение каркаса. Кирпичное здание сохраняет устойчивость при повышенной влажности и температуре. Деревянное – быстро разрушается процессами гниения.
В теории все звучит максимально просто: комиссия признала дом аварийным – квартиры в нем приватизировать нельзя, жилье ветхое – проблем с приватизацией возникнуть не должно. В жизни все намного сложнее и каждая конкретная ситуация рассматривается судом индивидуально.
В судебной практике было много примеров, когда, поторопившись, граждане решались на оформление в собственность ветхих и даже аварийных квартир, тем самым использовав свою единственную возможность на приватизацию. Спустя некоторое время теперь уже собственники квадратных метров узнавали, что дом, в котором они проживают, давно признан аварийным и подлежит расселению.
Введенные в замешательство действиями властей граждане, которые своевременно не были предупреждены об аварийности дома, могут через суд осуществить расприватизацию и осуществить возврат жилья государству, сохранив за собой возможность принять участие в бесплатной приватизации в будущем, когда подвернется вариант получше, например, после расселения.
Какие дома относят к аварийным
Дом является аварийным, если проживание граждан в нем опасно для их жизни и здоровья. Обычно износ его превышает 90%.
Такое здание полностью исчерпало период эксплуатации и разваливается. На это указывает изношенность основных конструкций (фундаментов, внешних и внутренних стен и перекрытий), обваливающиеся потолки, просевшие и проваливающиеся полы и т.д.
Подлежащим реконструкции и ремонту (ветхим) или сносу (аварийным) жилье признается межведомственной комиссией, создаваемой органами муниципальной власти, на основании техэкспертизы и осмотра помещений специалистами. В комиссию включают представителя от жильцов без права решающего голоса.
Техническую экспертизу жилья на аварийность производят по распоряжению муниципалитета (по внешним признакам) или по требованию жильцов, если внутренние конструкций здания рушатся.
Основания для этих действий содержит Положение, утвержденное Правительством РФ (№47/ПП от 28.01.2006 г. (ред. 28.02.2018 г.)). Жилой дом или иное жилое строение, признанное аварийным, должно быть снесено, а участок земли изъят муниципалитетом или государством (ЖК РФ ст. 32, п. 10,11). На это требуется определенное время, за которое физлица, занимающие жилье по договорам соцнайма, могут попытаться приватизировать его, изменив статус дома в суде.
Важные моменты и нюансы
Вместо того, чтобы требовать снять запрет на приватизацию ветхого жилья, можно попробовать заставит муниципалитет переселить жильцов в другую квартиру и более новом и прочном доме. В данном случае можно упирать на тот факт, что раз в приватизации отказывают, значит проблема действительно серьезная, а раз это так – предоставляйте новое жилье. На практике подобные требования срабатывают редко, но небольшой шанс есть.
Также следует учитывать, что суд может отказать в рассмотрении дела если:
- Не была оплачена госпошлина.
- Не предоставлены все необходимые документы либо они подделаны (что автоматически предполагает уголовную ответственность).
- Основание для отказа в приватизации абсолютно законно и не требует никакого рассмотрения (например, нет согласия всех жильцов или отказа от участия в процедуре).
Несмотря на тот факт, что большинство подобных дел достаточно стандартны, нередко возникают нюансы и особенности, из-за которых требуется индивидуальное рассмотрение. Рекомендуется особо выделять такие моменты и подтверждать их документально.
Что такое ветхое жильё?
Что же такое «ветхое жильё»? На первый взгляд, практически то же самое «аварийное жильё», но это не соответствует действительности. Однако люди часто путают эти понятия, разница велика — да, ветхое жильё тоже сильно изношено, но не настолько, допустимый износ конструкций составляет около семидесяти процентов. Отличие же заключается в том, что, несмотря на износ, проживание в подобном помещении безопасно и не представляет угрозы для жизни и здоровья людей.
Важно отметить, что законодательство не имеет чётких указаний на запрет приватизации подобного жилья, в отличие от аварийного. Таким образом, всё, что необходимо, — добиться пересмотра состояния дома. Пересмотр состояния вполне возможен через суд. Надо добиться того, чтобы была проведена повторная экспертиза, которая может присвоить помещению статус ветхого, отменив предыдущие результаты испытания жилья. В этом случае жильё вполне возможно будет приватизировать — процедура полностью идентична таковой при приватизации обычного жилья. Однако в этом случае собственники обязуются поддерживать жильё в исправном состоянии.
Естественно, в данном случае можно действовать и в ином направлении, то есть добиться того, чтобы дом был призван аварийным. Нередки ситуации, когда дом признают всего лишь ветхим, несмотря на очевидные признаки чрезмерного износа конструкций. В некоторых случаях видны даже крупные трещины и разломы как в стенах квартир, так и на фасаде. В данном случае по инициативе жителей дома можно добиться повторной оценки состояния помещений. При удачном исходе дом признаётся аварийным, и жильцам в ближайшее время обязуются предоставить новое жильё.
Что такое «Неприватизированная квартира»?
Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.
По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.
ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:
- Служебные квартиры
- Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
- Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)
Какое жилье считается аварийным или ветхим?
Аварийное жилье – это помещение, проживание в котором представляет угрозу жизни гражданина и членам его семьи.
Говоря простыми словами, аварийным является то жилье, которое уже сильно изношено, исчерпало свой срок полезного использования и, буквально, разваливается на глазах.
Дыры в полу, обваливающийся потолок, непрочные стены – основные признаки того, что жилье находится в аварийном состоянии.
Однако визуального осмотра и понимания состояния дома не достаточно. Признать жилье аварийным может только специальная выездная комиссия. Она может быть созвана по инициативе Жилищной инспекции или самих жильцов дома.
Жилищная инспекция созывает комиссию, когда дом частично разрушается внешне. При внутренних повреждениях, как правило, инициатива исходит от проживающих в доме граждан. В результате будет осуществлен капитальный ремонт или снос аварийного дома.
На первый взгляд, аварийное и ветхое жилье – это тождественные понятия. Однако это не так. Ветхое жилье не настолько изношено. Износ его конструкций составляет не более 70 %, и проживать в таком доме можно без опасения за свою жизнь.
Довольно часто происходят ситуации, когда здание признается не аварийным, а ветхим, несмотря на наличие всех признаков чрезмерного износа. При этом могут быть видны даже разломы на фасаде или в стенах квартир.
В этом случае жильцы вправе потребовать повторного проведения оценки и анализа технического состояния дома. Если здание признают аварийным – проживающим гражданам обязаны предоставить другое место жительства.
При сносе ветхого и аварийного жилья всегда происходит расселение. При переселении получают равноценное жилье.
В 2011 году в закон о предоставлении жилья были сделаны некоторые поправки. На основании этих изменений собственники жилья и наниматели жилплощади стали равными в правах.
До этого жильцы по договору соцнайма могли рассчитывать на жилплощадь 18 кв. м. на одно зарегистрированное лицо. Однако на данный момент они могут рассчитывать на получение только равнозначной площади. На такую же долю имеют право и собственники приватизированного жилья.
Таким образом, приватизация жилья не даёт никаких дополнительных привилегий. Так же, как и регистрация большого количества граждан на одной площади не даёт право на расширение новой жилплощади. Отличие приватизированной квартиры при сносе лишь в том, что жильцу может быть выплачена компенсация, равная рыночной стоимости.
При сносе аварийного жилья владельцы муниципальных квартир выселяются, а соглашение о социальном найме расторгается. Взамен граждане получают другую благоустроенную жилплощадь с заключением нового договора социального найма (статья 86 ЖК РФ).
Статья 86 ЖК РФ. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Вопросами о размерах предоставляемой новой жилплощади занимаются чиновники местного самоуправления. На данный момент этот вопрос не решён на законодательном уровне.
Поэтому всё зависит от конкретного случая. В одной ситуации гражданам, которые стояли на очереди на улучшение, могут предоставить жильё согласно нормативам. В другой ситуации может быть предоставлена равноценная жилая площадь. Иногда семьи могут получить даже несколько отдельных квартир. Всё зависит от региона проживания и политики органов местного управления.
Порядок предоставления нового жилья взамен снесенного
Граждан, чей дом планируется снести, в первую очередь интересует вопрос, какую квартиру дадут при сносе дома, если квартира приватизирована. Главное опасение – получить жилье, которое по площади, расположению и другим характеристикам не ответствует утраченному.
Расселение проживающих производится в:
- Квартиры, соответствующие по метражу тем, что принадлежали гражданам ранее. Если жилье находится в собственности человека, ему дадут аналогичный по площади вариант, если квартира не приватизирована – помещение из расчета 18 м кв. на каждого прописанного.
- Жилье, расположенное в том же муниципальном образовании. Установившиеся правила и законы не обязывают властей рассматривать просьбы квартировладельцев, желающих переехать в другую местность.
- Жилая площадь, полностью пригодная для комфортной жизни. Если дом сносят, гражданам положено жилье со всеми коммуникациями (водопровод, подведенное электричество, газ и т.д.).
- Квартира, на 100% отвечающая требованиям действующих СанПинов.
Кому выдается право на приватизацию?
Перевести государственную недвижимость в объект частной собственности может каждый гражданин дважды за жизнь: до наступления совершеннолетия и после.
Если несовершеннолетний гражданин до наступления 18 лет не воспользовался правом приватизации, то после 18 летнего возраста за ним остаётся возможность проведения данной операции всего 1 раз.
Возможность приватизации есть в следующих случаях:
- Приватизировать жильё может каждый, кто зарегистрирован в данной квартире. Не имеет значения, проживает он в ней по месту регистрации, или живет в другом месте.
- Для перевода изменения статуса жилой недвижимости, необходимо получить согласие от каждого, кто в ней зарегистрирован. Любой из участников спора имеет право на несогласие в приватизации. Причина может быть любой. Отказ оформляется в письменном виде. Если кто-то из зарегистрированных не согласен в приватизации, проведение данной процедуры становится невозможным.
Что нужно сделать для приватизации квартиры?
Для получения документов необходимых для приватизации, следует обратиться ближайшее отделение МФЦ или в муниципалитет населённого пункта. Там же будет предоставлена форма заявления.
В отделение БТИ выдается справка о том, гражданин ранее не участвовал в приватизации. Здесь же выдаётся технический паспорт квартиры и дома. Военнослужащие получают часть документов в воинской части. Представителям и опекунам несовершеннолетних, для получения документов нужно обратиться в органы опеки.
В определенных случаях требуется справка, подтверждающая гражданство. Она предоставляется миграционным центром. Большинство выданных справок обладает сроком действия. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам действует не более 30 дней. Техпаспорт квартиры не обладает сроком годности.
При заказе документов, рекомендуем записать срок действия каждой справки, ведь возможна ситуация, что некоторые справки изготавливается дольше срока годности других документов. В Москве большинство документов можно заказать через портал Госуслуги.
После подачи заявления на приватизацию, с предоставленным пакетом документов, срок рассмотрения не должен превышать 45 дней. По окончанию рассмотрения, заявителю предоставляется согласие или отказ на приватизацию.
При получении положительного решения будет выдан договор, который передаётся в Росреестр. Затем владелец получает выписку из Росреестра, подтверждающую право собственности. Чтобы избежать ошибок и не тратить своё время, рекомендуем доверить процесс приватизации юристу.
Как оформить приватизацию?
Для начала следует разобраться с понятиями ветхого и аварийного жилья, потому что на них действуют различные законы. Этот вопрос разъясняет статья 32 Жилищного Кодекса РФ.
Аварийным считается дом, который по акту специальной комиссии определен подлежащим сносу или полной реконструкции. Такое строение опасно и непригодно для проживания, в любой момент грозит обрушением. Если соответствующего документа нет, жилье не считается ветхим. В этом случае приватизация будет проходить так же, как приватизация обычной жилплощади.
Ветхое жилье – то, которое подверглось износу более чем на 70%, в то время как аварийное – более чем на 90%. По закону N 1541-1 от 04.07.1991 (ред. от 20.12.2017) «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация квартир в аварийных строениях запрещена.
Если жильцы хотят стать владельцами такого жилья, то необходимо:
- В судебном порядке снять с дома статус аварийного. Это возможно в том случае, если администрация признала дом аварийным, не ставя в известность жильцов.
- После положительного решения суда принять участие в программе приватизации. Для нее требуются собрать такие документы:
- документы, удостоверяющие личность всех прописанных граждан, в том числе детей;
- договор социального найма;
- ордер на право вселения в жилье;
- выписка ЖЭУ об отсутствии на счету задолженности по коммунальным услугам;
- справка о том, что граждане не участвовали прежде в приватизации жилого объекта на безвозмездной основе;
- справка об отсутствии у граждан в собственности иного жилья либо отсутствуют права на получение такового;
- выписка из ЕГРП;
- заявление.
- После сбора всех указанных бумаг необходимо обратиться в жилищный отдел местной администрации.
- В течение не более чем двух месяцев с даты обращения проводится проверка оформления и соответствия закону пакета документов.
- При одобрении процедура приватизации проводится путем оформления договора о передачи недвижимости между жилищным отделом администрации и жильцами. Подписать договор должны все лица, участвующие в приватизации жилья.
- Далее следует обратиться в Росреестр для государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Аварийное и ветхое жилье
Действующее законодательство относит к аварийным те здания и сооружения, конструкции и коммуникации которых находятся в состоянии, представляющим угрозу жизни и здоровью проживающих в них лиц. Для присвоения зданию статуса аварийного необходимо заключение специальной комиссии и невозможности его капитального ремонта.
Наряду с термином «аварийное жилье» также применительно к зданиям и сооружениям часто используется понятие «ветхое».
Аварийное жилье — это жилье, изношенное более чем на 90%. Ветхое жилье — износ превышает 70%, но не несет в себе угрозы жизни и здоровью граждан.
Официальный статус «ветхое жилье» законодательством не предусмотрен. Жилой дом, отнесенный к категории ветхого, может перестать считаться таковым в результате качественного капитального ремонта.