Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каким образом можно выселить неугодного соседа из коммунальной квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Коммунальные квартиры согласно действующему законодательству могут находиться в частной (общей или долевой) или муниципальной собственности. Но Гражданский и Жилищный кодексы не содержат каких-либо ограничений возможности сдавать их в найм (аренду) физическим лицам.
Основания для выселения
Чтобы расстаться с «неудобными» квартиросъемщиками законным способом, собственник должен предъявить веские основания.
Мотивом может послужить следующее:
- несоблюдение тишины в установленное законом время;
- игнорирование уплаты коммунальных платежей;
- антисанитарные условия арендуемого помещения;
- эксплуатация комнаты не по назначению – например, квартиросъемщик превратил помещение в оранжерею и выращивает на площади цветы;
- неправомочное проживание – без временной (на 90 дней) или постоянной регистрации;
- антисоциальное поведение – постоянные оргии, дебоши, хамское отношение с соседями и т. д.;
- досрочное аннулирование договора соц.найма арендодателем.
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
- наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
- сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
- срок договора найма истёк.
Куда еще можно обратиться?
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Выселить из приватизированной квартиры можно только тех людей, за которыми не закреплено право пожизненного пользования жилплощадью.
Исключения крайне редки. В основном это те люди, которые в своё время отказались от приватизации в пользу остальных членов семьи.
Их и собственников можно лишить права проживания только в случаях серьёзных и постоянно повторяющихся нарушений.
Из неприватизированной квартиры выселить более просто, и почти всегда в такой ситуации предоставляется жильё по договору социального найма (об основаниях для выселения в таком случае читайте тут). Проблемой остаётся то, что процесс может затянуться на месяцы.
Членов семьи, как бывших, так и нынешних, выселить сложнее – возможно, придётся принять финансовое участие. Если родственных связей нет и это просто соседи, то заботы о новом месте жительства не могут быть возложены на истца.
Основания для выселения съемщиков жилого помещения
Основная часть требований законодательства по вопросам пользования жилыми помещениями содержится в Жилищном Кодексе Российской Федерации. Этот документ содержит все правила проживания соседей в многоквартирных домах и ограничивает права жильцов, независимо от того владельцы они или квартиранты, в части, где их права пересекаются с правами соседей. Ст. 17 ЖК РФ четко устанавливает границы допустимого поведения соседей. В этой статье установлено, что:
- Жилые помещения должны использоваться для проживания людей.
- Осуществлять в квартире профессиональную и предпринимательскую деятельность можно только в тех рамках, в которых она не мешает соседям.
- Размешать промышленное производство и вести миссионерскую деятельность в квартирах нельзя.
- Жильцы обязаны соблюдать все требования законодательства и не нарушать законных прав и интересов соседей.
Кого не могут выгнать?
Есть категории граждан, которые суд выдворить за пределы жилища, не предоставив другого крова, не может:
- детей-сирот, вне зависимости от их возраста;
- пенсионеров по возрасту;
- членов семей признанных пропавшими без вести или умершими при выполнении служебного долга (пожарников, МЧС-ников, военных, полицейских, работников пенитенциарной службы);
- инвалидов 1-й и 2-й групп, которые получили инвалидность при исполнении служебного или воинского долга, а также вследствие профзаболеваний;
- членов семьи нанимателя муниципальной жилплощади, отошедшего в мир иной.
Но не все так просто, перечисленные категории жильцов должны иметь в коммуналке регистрацию, быть в списках на улучшение жилищных условий, то есть нуждающимися в этом, иначе их все-таки могут подвергнуть принудительному выселению без предоставления другой жилплощади.
Когда выселенным нанимателям предоставляется другое жильё?
Согласно 84 статье ЖК РФ, в отдельных случаях выселение граждан из коммуналки подразумевает предоставление им новой жилплощади (благоустроенной или соответствующей тем же характеристикам, что в предыдущей квартире).
Рассчитывать на переселение в новое жильё могут наниматели и/или члены их семьи, задолжавшие по квартплате и ЖКУ более полугода.
Новая жилплощадь обязательно предоставляется лицам, принудительно выселяемым из коммуналки по причинам, не зависящим от самих граждан:
- при переводе жилого помещения в нежилой фонд;
- при подготовке аварийно-опасного дома к сносу;
- при передаче здания к другому ведомству;
- в связи с осуществлением в доме капитального ремонта, при котором проживание в помещении невозможно.
Договор найма – лучшая защита собственников и квартирантов!
Каждый, кто уже подумывает над тем, как выгодно сдать квартиру и не прогадать, должен быть готов к любым непредвиденным ситуациям. Помимо неоплаченных квитанций, есть вещи и пострашнее. Не стоит забывать, что в квартиру придут абсолютно чужие люди со своими привычками и недостатками. Да, и жизнь может обернуться неприятными сюрпризами: понадобится срочная продажа жилья, ответственные квартиросъемщики окажутся безответственными или абсолютно неплатежеспособными, а то и вовсе мошенниками. Именно в таких случаях ребром встает вопрос о выселении квартирантов и о том, как это сделать.
Развитие событий будет напрямую зависеть от наличия или отсутствия договора найма. К сожалению, многие обыватели пытаются обойти стороной оформление этого документа. В большинстве случаев ими движет жажда экономии, которая впоследствии выливается в непомерные траты денег, нервов и времени, а также чревата ответственностью за нарушение налогового кодекса. Письменное соглашение между наймодателем и квартиросъемщиком основывается на правах и обязанностях граждан, установленных в гражданском и жилищном кодексах. Предписанные гражданским законом нормы (ст. 687, 688 ГК РФ) регламентируют процесс вселения жильцов в квартиру, решение споров, расторжение договоров и урегулирование прочих вопросов, которые могут возникнуть во взаимоотношениях частного арендодателя и его клиентов. Жилищное законодательство распространяется на правила заключения договоров соцнайма и порядок выселения из жилья, в том числе и коммунального, собственниками которого могут быть как граждане (субъекты РФ), так и муниципалитеты.
Как выселить жильцов из квартиры при наличии договора найма?
Подписание соглашения с квартиросъемщиком обязывает всех участников действовать только в соответствии с буквой закона. Документ призван защитить, как владельцев сдаваемой квартиры, так и их клиентов. Выселение в таком случае потребует обращения в суд. Собственникам не стоит бояться этой процедуры, так как закон в большинстве случаев оказывается на их стороне. Общий порядок освобождения съемных жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентирован законом (ст. 679, 680, 687, 688 ГК РФ) и судьи будут руководствоваться, прежде всего, правовым инструментарием. Выселение нанимателей из социального жилья проводится также на основании решения суда (ст. 91.12 ЖК РФ).
Чтобы судебное разбирательство прошло гладко, юристы рекомендуют фиксировать нарушения временных жильцов. К примеру, доказать неплатежеспособность можно, заведя специальную ведомость с датами и суммами платежей, а в отношении нарушителей спокойствия записывать все жалобы соседей и обращения к участковому. Наличие неоспоримых доказательств ускорит судебный процесс, ведь по закону во время его проведения квартиранты имеют право не покидать съемную жилплощадь. Ведомости, справки и прочие доказательства играют роль сопровождающей документации и крепятся к исковому заявлению. Чем грамотнее будет составлено обращение в суд, тем быстрее и эффективнее пройдет процесс. Здесь, как и в прочих случаях, лучше не пренебрегать содействием квалифицированного адвоката.
Не стоит забывать и о том, что законодательство предусматривает определенную степень защиты для некоторых категорий граждан. Согласно законодательным нормам, из съемного жилья не могут быть выселены:
— граждане пенсионного возраста;
— инвалиды (1,2 группа);
— военнослужащие с семьями;
— лица, нуждающиеся в жилплощади (необходима постановка на учет).
— несовершеннолетние дети и сироты.
Ответственность за незаконное выселение
Следует понимать, что прежде чем выгонять человека из квартиры без его согласия, надо быть уверенным наверняка, что тот проживает в ней действительно незаконно. Если же такой уверенности у вас нет, а вы при этом успели выгнать жильца, тот вправе обратиться в суд и взыскать с вас компенсацию, размер которой определяется в ходе судебных разбирательств.
Кроме того, законодательством предусмотрена также уголовная ответственность за самоуправство при выселении нанимателя. Это может произойти в двух случаях:
- если был причинен существенный вред;
- если было применено насилие либо была угроза его применения.
Если обратиться к статье 16 Жилищного кодекса РФ, то такой вид жилого помещения как коммунальная квартира в федеральном законе отсутствует. Тем не мене, наравне с другими видами жилых помещений существует понятие «комната», которая может находиться в найме, поднайме либо в собственности проживающих в ней граждан.
При этом статья 41 ЖК РФ относительно общего имущества коммунальной квартиры поясняет следующее: имущество, которым пользуются все жильцы коммунальной квартиры (например, санузел, кухня или коридор), находящееся в общей долевой собственности, может быть изменено в размерах, перепланировано или переустроено исключительно с согласия всех собственников.
Таким образом, проживающие в коммунальной квартире граждане априори наделены равными правами и обязанностями, следовательно, ограничить или лишить прав соседей возможно только в рамках действующего законодательства. Иными словами, чтобы выписать нежелательных соседей, необходимы веские законодательно обоснованные аргументы.
Помимо этого, немаловажное значение имеет вид права, на основании которого тот или иной жилец владеет комнатой в коммуналке. При этом собственники безусловно превалируют над обычными нанимателями. Тем не менее, данный факт не наделяет их большими правами, поэтому прежде чем обращаться в суд необходимо проанализировать ситуацию и попытаться найти компромисс.
Что нужно знать о выселении граждан из коммунальной квартиры
Существует практика отмены принятых судами первой инстанции решений о выселении, основанная на неправильном толковании и применении районными и городскими судами норм материального права. Иными словами, подобные иски зачастую рассматриваются поверхностно, а решения принимаются на основании общих формулировок при недостаточной доказательной базе, представленной истцом. Приведем простой пример.
Заявитель обращается в суд с требованием о выселении соседки и членов ее семьи из комнаты в коммуналке, аргументируя свое требование тем, что соседи живут в комнате непостоянно, появляются редко, скандалят, да и вообще своего согласия на их вселение другие жильцы не давали.
Исследовав представленные доказательства, районный суд приходит к выводу о возможности выселения «плохих соседей». Выселенные граждане не стали мириться со своим положением и дошли до высшей судебной инстанции. Когда пересмотром дела занялся Верховный суд, выяснилось, что проживание соседей на территории коммунальной квартиры обосновано (имеется договор соцнайма), согласие других жильцов на их проживание не требуется, а доказательств противоправного поведения соседей и нарушения правил проживания явно недостаточно.
Помимо этого, Верховный суд пояснил, что применение такого основания, как непостоянное проживание в квартире в данном случае неуместно. В подобных обстоятельствах правильнее было обратиться в суд с требованием о признании соседей утратившими право на жилье в связи с выездом. Результатом обжалования первоначально вынесенного судом решения, стала его отмена.
Как выселить квартирантов из соседней комнаты в коммуналке?
Любой из собственников комнат в коммунальной квартире вправе сдать свою собственность внаем. Это означает, что в любой момент в комнате соседей могут появиться новые квартиранты. Если новые жильцы станут соблюдать порядок и не станут причинять остальным жильцам коммуналки беспокойства, то проблем не возникнет. Иное дело – асоциальное поведение квартирантов.
Шумные сборища в ночное время суток, распитие спиртного или употребление наркотиков, оскорбления в адрес остальных жильцов – причин для ссор между проживающими в коммунальной квартире может быть много. Как действовать в такой ситуации?
- Можно пойти самым простым путем и пригрозить нарушителям общественного спокойствия полицией. Конечно, собственника сдаваемой внаем комнаты следует поставить в известность о том, что происходит. Его также следует уведомить о том, что остальные жильцы квартиры намерены выселить квартирантов.
- При отсутствии адекватной реакции, далее следует обратиться к старшему по подъезду. Он сам или жильцы коммунальной квартиры должны написать жалобу участковому. Получение участковым трех жалоб обязывает его принять надлежащие меры – подать заявление в суд. Суд примет решение – назначить штраф собственнику сдаваемой внаем комнаты.
- Если и это не принесет должного результата, тогда жильцам коммунальной квартиры останется только самим подать исковое заявление в суд, ответчиком по которому станет уже наймодатель (собственник) спорной комнаты. В зависимости от сути претензий и исковых требований суд примет соответствующее решение.
Резюмируя, проживать в коммунальной квартире можно, как и в любой другой – только на законных основаниях. Нарушение норм законодательства дает право выселить квартирантов и сделать это может сам наймодатель, либо соседи.
Выселение по причине нарушения прав
Выселение из коммунальной квартиры вследствие нарушения прав соседей предполагает присутствие в действиях граждан признаков противоправного деяния. В рамках требования о выселении это могут быть: нарушение тишины в ночное время, хулиганские действия в отношении проживающих в коммуналке лиц, умышленное вредительство и другие действия, нарушающие права и интересы граждан.
Этот вариант выселения также, как и предыдущий, допускает дополнение главного основания другими причинами, так как соединение нескольких предусмотренных законом оснований значительно увеличивает шансы выиграть дело в суде, тем более что, как правило, неисправимый нарушитель правопорядка страдает алкогольной или наркотической зависимостью и редко вовремя оплачивает коммунальные услуги. При этом заявителю также потребуется поддержка в лице других соседей и документальные доказательства вины ответчика.
Как выселить квартирантов, которые не платят, проживают по договору
Итак, собственник жилого помещения заключил договор найма с арендатором его квартиры. Проходит какое-то время, и ежемесячные платежи прекращаются. Как поступить владельцу квартиры?
Просто прийти и вышвырнуть должника будет незаконно, наймодатель должен соблюсти досудебный порядок и действовать строго по закону, для этого он должен выполнить ряд последовательных действий.
Принудительное выселение недобросовестного нанимателя делится на три этапа.
Этап первый. Досудебный порядок урегулирования спора:
- установление факта нарушения (задержка получения арендной платы на несколько месяцев);
- письменное предупреждение жильцов о том, что они нарушают договор и требование устранить нарушение до указанной в документе даты;
- если долг не был погашен – письменное уведомление с требованием немедленно покинуть занимаемое жилое помещение.
Этап второй. Выселение с помощью суда:
- сбор необходимых документов и поиск свидетелей;
- составление иска;
- посещение судебной канцелярии и передача искового заявления вместе с пакетом документов;
- участие в судебных слушаниях;
- получение решения суда.
Этап третий. Исполнение выселения:
- передача исполнительного листа в ССП и открытие исполнительного дела;
- принудительное выселение нарушителей сотрудниками ССП;
- составление акта приемки-передачи жилого помещения.
Процедура длительная, но нарушать ее категорически запрещено. Если вы, например, даже имея на руках вступившее в силу решение суда о выселении, решите самостоятельно произвести принудительное выселение, то уже ваш незадачливый арендатор может подать на вас в суд за самоуправство. А если при ваших насильственных действиях в адрес жильца кто-то пострадает, то вас может ждать и уголовное преследование.