Как разделить земельный участок и находящийся на нем жилой дом?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить земельный участок и находящийся на нем жилой дом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Варианты раздела земельного участка

2. Оформление новых земельных участков после раздела земли

3. Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

4. Основные этапы раздела

5. Сложности распоряжения долевой собственностью

6. Минимальный размер участка, образующегося при разделе

7. Когда нужно обращаться в суд?

8. Все ли земельные участки можно делить

9. Делимые и неделимые участки

10. Что означает перераспределение долей в общей долевой собственности

11. Пользование земельным участком в долевой собственности

Межевание необходимо для определения границ участков, выделенных каждому из сособственников. Право на осуществление работ по межеванию обладают только организации, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности. Это значит, что в штате этой организации работает кадастровый инженер.

Варианты раздела земельного участка

На практике применяется три основных способа раздела земельного участка:

Раздел на идеальные доли. Такой раздел может потребоваться при оформлении материнского капитала, а также при желании одного из владельцев продать свою долю. Результат процедуры – оформление за каждым из совладельцев определенных долей (например, 1/2 участка).
Непосредственный раздел с выделением реальных долей. В этом случае образуются новые земельные участки, у каждого из которых – свой собственник. Из одного участка образуется несколько.
Раздел участка с единоличным владельцем. Если гражданин сам владеет земельным участком и имеется техническая возможность разделить его — также возможно посредством соглашения. В результате человек получит несколько прав собственности на новообразованные земельные участки.

Оформление новых земельных участков после раздела земли

Когда выполнен раздел земельного участка в собственность переходит уже не один, а несколько участков, которые нужно правильно оформить. Если раздел уже выполнен, территория может быть переведена на правасобственности или пользование (постоянное или бессрочное).

После раздела вместо одного участка, образуется несколько отдельных объектов, которые перейдут в собственность разным людям. Чтобы они получили свой юридический статус, им нужно присудить свой адрес. Присвоение адреса это также непростая процедура, которую выполняет орган архитектуры и градостроительства. Именно сюда нужно направить заявление, подкрепленное папкой документов.

Теперь можно ставить новый участок на кадастровый учет, чтобы официально закрепить за собой собственность. Составьте заявление, прикрепите к нему договор с другими собственниками о разделе исходной территории, решениесуда (если обращались в этот орган). Не забудьте взять кадастровый паспорт. Все это нужно отправить в отделение Государственного реестра. Полученная в ЕГРП выписка уже будет указывать новые параметры участка и его владельца.

Получить юридическую помощь по вопросу раздела земельного участка в собственности можно на нашем сайте.

Прежде всего, участок, который сособственники желают разделить, должен:

состоять на кадастровом учете;
обладать установленными границами на кадастровом плане;
быть делимым;
быть необремененным обязательствами (например, сервитутом).

Если участок соответствует всем этим условиям, то для его раздела сособственники должны осуществить следующие действия:

составить соглашение на раздел или выдел долей;
на основании соглашения заключить договор с фирмой, имеющей лицензию на осуществление работ по межеванию земельных участков;
обратиться в кадастровый орган для присвоения выделенным участкам почтовых адресов;
поставить новые участки на кадастровый учет;
зарегистрировать соглашение в Росреестре и получить право собственности.

Для заключения договора с такой организацией, сособственники должны предоставить ей копию соглашения и заключить с ней договор подряда на осуществление работ по межеванию.

В процессе выполнения договора подряда землеустроительная организация выполняет следующие действия:

получает выписку из кадастровой книги;
истребует из Госкадастра план земельного участка;
изучает документацию;
оценивает расположение участка и прилегающих земель для установления точки репера;
решает вопрос о необходимости проведения геодезической экспертизы;
устанавливает границы и площади выделенных земельных участков соразмерно долям сособственников;
составляет межевой план;
вносит межевой план в кадастр недвижимости.

Если все сособственники будут согласны с подготовленным планом межевания, кадастровый инженер составляет акт согласования, в котором все сособственники должны будут проставить свои подписи. При наличии разногласий между сособственниками кадастровый инженер составит новый план. Если согласия добиться будет невозможно, то кадастровый инженер прекратит работу и предложит сособственникам обратиться в суд.

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
Получение вступившего в силу решения суда.
Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Основные этапы раздела

Конечно, нельзя просто выйти на участок, прочертить на нем какую-то линию, делящую землю пополам и на этом решить, что раздел произошел. Прежде чем он станет разделенным на несколько отдельных, необходимо пройти несколько этапов:

Убедиться, что раздел возможен. Совладельцы земли должны осведомиться в местном муниципалитете о минимально допустимых размерах вновь образуемых наделов и сопоставить нормативы с теми размерами, которые они планируют при разделе.
Проверить наличие всех правоустанавливающих документов на планируемый к разделу участок (проведен ли кадастровый учет, установлены ли границы и пр.). Если каких-либо документов нет либо они не в порядке – устранить выявленные недостатки.
Написать заявление (соглашение) о разделе. Документ необходимо заверить в нотариальной конторе.
Составить проект раздела. В дальнейшем земля будет поделена в соответствии с этим проектом. Необходимо помнить, что от того, каким образом кадастровый инженер составит проект, будут зависеть физические характеристики наделов, возможность (или невозможность) его раздела в соответствии с законодательством, то есть – реальный раздел.
Передать проект в местные органы кадастрового учета. Сотрудники этой организации зафиксируют данные о каждом вторичном наделе и занесут их в кадастр. Все изменения будут временными до тех пор, пока каждый из собственников не пройдет государственную регистрацию недвижимости.
Получить свидетельство о регистрации в Росреестре. Это должен сделать каждый из собственников, в противном случае по истечении пяти лет все временные изменения в кадастровом учете будут аннулированы.

Мы, гр. проживающий(ая) по адресу: , паспорт серии № , выдан , и гр. , проживающий(ая) по адресу: , паспорт серии № , выдан , являющиеся участниками общей долевой собственности на земельный участок общей площадью кв. м с кадастровым номером , категория земель , разрешенное использование земельного участка , с находящимся на нем общей площадью кв. м, хозяйственными постройками и сооружениями, расположенный по адресу: , вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

Указанный земельный участок на момент подписания настоящего соглашения находится в общей долевой собственности, правами третьих лиц не обременен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
Гр. принадлежит доля в праве общей собственности на указанный земельный участок на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от « » 2021 г. Гр. принадлежит доля в праве общей собственности на указанный земельный участок на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от « » 2021 г.
В связи с тем что . Стороны договорились об изменении долей в праве общей собственности на указанный земельный участок – увеличении доли гр. и соответственно уменьшении доли гр. .
Руководствуясь ст. 245 ГК РФ, Стороны настоящим соглашением перераспределяют доли в праве общей собственности следующим образом:
гр. — доли в праве общей собственности на земельный участок.
Настоящее соглашение содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства или представления, которые могли бы быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего соглашения.
Долевая собственность Сторон на указанный земельный участок в долях, установленных в п.4 настоящего соглашения, подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Стороны несут расходы по регистрации пропорционально размеру доли в праве собственности.
Изменения условий настоящего соглашения, его расторжение и прекращение возможно только по письменному соглашению Сторон.
По всем вопросам, не предусмотренным настоящим соглашением, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ.
Настоящее соглашение составлено в 3-х экземплярах, один из которых хранится в и по экземпляру выдается каждой из Сторон.

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Минимальный размер участка, образующегося при разделе

Проводя раздел земли в натуре, необходимо помнить об ограничениях, установленных местным законодательством. Дело в том, что минимальный размер земельного участка при разделе не может быть меньше определенной площади, которая устанавливается в каждом регионе отдельно и зависит от назначения земель.

Например, закон «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» от 17.06.2003 № 63/2003-ОЗ устанавливает:

Минимальные размеры:

для земель, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, — 2 га;
для садоводческих земель — 0,06 га;
для земель, используемых как огороды, — 0,04 га;
для земель под дачное строительство — 0,06 га (то есть при разделе дачи не допускается образование участков меньше 6 соток).

Максимальные размеры:

для земель, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, — 40 га;
для садоводческих земель — 0,15 га;
для земель, используемых как огороды, — 0,10 га;
для земель под дачное строительство — 0,25 г

Чтобы удостовериться, что производимый вами раздел земли не нарушает нормы, стоит проконсультироваться со специалистами местного муниципалитета.

Когда нужно обращаться в суд?

Когда совладельцы чинят препятствия или председатель СНТ не выдаёт согласия на выдел, допускается получение решения суда, на основании которого будет проведено межевание и регистрация. Иногда основанием для обращения в суд становится распределение долей, самовольное занятие и иные правовые нюансы.

Подробнее о том, как узаконить самозахват ЗУ читайте в другой нашей статье.

Обращаться следует в районный суд по месту нахождения земельного участка или юридического адреса учредителя, если им является товарищество или кооператив. Истец составляет исковое заявление о разделе земельного участка (образец можно скачать ТУТ или в конце статьи), в котором указывает мотивы раздела и причины, по которым ответчик препятствует в проведении правовой процедуры.

К заявлению прилагают всю имеющуюся документацию на землю, а также доказательство отказа совладельцев от раздела. Следует уплатить пошлину в размере 300 рублей и приложить квитанцию.

Иск должен строиться на отстаивании имущественного права, предполагающего выдел в автономное пользование участком. После признания иска, выданная выписка из решения суда станет полноправным правоудостоверяющим прецедентом для дальнейших действий.

Собственник вправе разделить свой земельный участок на количество частей, допускаемых установленными нормативами. Совладельцы при разделе договариваются по согласию сторон, при отсутствии согласия – обращаются в суд.

Разделение земельного участка находящегося в собственности само по себе процесс не затратный, но очень трудоемкий и долгий. Удачи вам в этом деле, мы надеемся что наш материал поможет вам!

Все ли земельные участки можно делить

Как и любой другой объект недвижимости, земля может быть в:

личной;
долевой;
совместной собственности.

Если надел находится в личной собственности, то разделить его на несколько более мелких собственник может единолично, самостоятельно.

Совсем по-другому происходит раздел земли, находящейся в общей (совместной) или долевой собственности, здесь необходимо согласие всех собственников земельного надела. Если хоть один из собственников будет не согласен определить доли и поделить землю, сделать это будет крайне затруднительно либо невозможно.

Например, собственниками земельного пая по наследству стали три брата. Двое из них решили разделить наследство на три равных части, но третий брат Егор был категорически не согласен делить землю, так как хотел обустроить на унаследованной земле фермерское хозяйство. Уговоры не помогли, Егор не согласился на раздел, в результате все три брата решили заняться фермерством и, впоследствии, имели успешное совместное сельскохозяйственное предприятие.

Каждый такой надел имеет свой кадастровый номер и внесен в единый Земельный кадастр.

Все земельные участки можно подразделить на:

делимые, то есть те, при разделе которых получаются новые наделы, которые полностью соответствуют всем нормам изначального;
неделимые (при их разделе новые участки не укладываются в заявленные нормативы).

Разделу подлежат те земельные наделы, которые находятся в общей (совместной) или долевой собственности.

Например, супруги Н. купили жилой дом и землю под ним площадью в один гектар, оформив всю недвижимость в общую собственность. При разводе они могут разделить как строение, так и землю под ним, так как оба являются совладельцами недвижимости, а площадь надела позволяет разделить его на две части.

Разделу подлежат не все объекты, имеются некоторые ограничения, как по форме собственности, так и по целевому назначению. Процедура раздела возможна только в том случае, когда каждый вновь возникший надел не меняет своего целевого назначения.

Например, если делится надел, предназначенный для ИЖС, то и все вновь образованные участки должны иметь такое же предназначение.

Или другой пример: земля, имеющая статус земель сельхозназначения должна таковой оставаться.

Невозможно разделить землю, если в результате дробления площадь отдельных частей станет меньше допустимого минимального размера, эти величины варьируются в зависимости от назначения и статуса земли.

Например, имеется земельный участок для индивидуального жилищного строительства размером 0,50 га. Согласно нормативам, участок, предназначенный для ИЖС, не может быть менее 0,3 га. Невозможно разделить 500 кв.м. так, чтобы оба надела были не менее 300 кв.м., то есть условие, при котором раздел возможен, соблюсти не представляется возможным. Такой надел будет считаться неделимым.

Даже в тех случаях, когда земельный надел соответствует всем нормам и является делимым, он не обязательно может быть разделен, все будет зависеть от его владельцев. Невозможно разделить надел, который находится в личной собственности одного из них, то есть, если земля была подарена, получена в дар или наследство, приватизирована одним из супругов, то она принадлежит ему по праву личной собственности и второй супруг претендовать на нее не может.

Важно. Если в период супружества землю каким-либо образом улучшали, благоустраивали на совместные средства, в результате чего она значительно выросла в цене, то второй супруг имеет право на долю в участке, пропорциональную вложенным средствам.

Например, Олег К. получил дачный земельный надел в наследство. Впоследствии он, совместно с женой Аллой провел мелиорацию заболоченной части дачного участка, посадил там плодовый сад, построил садовый домик и летнюю кухню. После произведенных улучшений стоимость земли выросла в два раза.

Через несколько лет супруги решили развестись и разделить совместную собственность. Алла может претендовать на часть земельного участка, по стоимости равной половине совместно затраченных на улучшение земли средств.

Есть еще несколько условий, при которых раздел земли невозможен:

нельзя разделить землю, на которую наложен арест;
если к какому-либо из вторичных участков нет свободного доступа, законодательство запрещает регистрацию такого вновь созданного надела.

Например, два совладельца решили разделить землю в излучине реки. Надел расположен таким образом, что при любом способе раздела, как бы совладельцы не пробовали, один из вторичных наделов оказывается заблокированным первым и рекой, то есть, не имеет свободного доступа. В такой ситуации раздел невозможен.

В тех случаях, когда землю в натуре разделить невозможно, совладельцы могут решить вопрос раздела одним из следующих способов:

оставить надел одному из совладельцев, при этом тот, у кого остается земля, должен выплатить другому денежную компенсацию в размере половины стоимости всего участка;
продать недвижимость и разделить вырученные от продажи средства;
оставить все, как есть, составив договор о порядке использования земли.

Указанный земельный участок на момент подписания настоящего соглашения находится в общей долевой собственности, правами третьих лиц не обременен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
Гр. принадлежит доля в праве общей собственности на указанный земельный участок на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от « » 2023 г. Гр. принадлежит доля в праве общей собственности на указанный земельный участок на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от « » 2023 г.
В связи с тем что . Стороны договорились об изменении долей в праве общей собственности на указанный земельный участок – увеличении доли гр. и соответственно уменьшении доли гр. .
Руководствуясь ст. 245 ГК РФ, Стороны настоящим соглашением перераспределяют доли в праве общей собственности следующим образом:
- гр. — доли в праве общей собственности на земельный участок;
- гр. — доли в праве общей собственности на земельный участок.
Настоящее соглашение содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства или представления, которые могли бы быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего соглашения.
Долевая собственность Сторон на указанный земельный участок в долях, установленных в п.4 настоящего соглашения, подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Стороны несут расходы по регистрации пропорционально размеру доли в праве собственности.
Изменения условий настоящего соглашения, его расторжение и прекращение возможно только по письменному соглашению Сторон.
По всем вопросам, не предусмотренным настоящим соглашением, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ.
Настоящее соглашение составлено в 3-х экземплярах, один из которых хранится в и по экземпляру выдается каждой из Сторон.

Делимые и неделимые участки

Вбить самостоятельно колышки не получится, поскольку собственность на земельные участки подлежит государственной регистрации.

Вообще процедура раздела и выдела земельных участком регламентируется Земельным кодексом РФ, а именно ст.ст.11.4 и 11.5, а также Гражданским кодексом РФ и законом «Об обороте земель». Статья 11.4 касается вопроса раздела участка на доли при общей собственности на него, а ст. 11.5 касается выдела, то есть превращения идеальной доли в реальную.

Так, ГК РФ (ст.133) подразделяет все земельные участки на делимые и неделимые. Поэтому первое, что следует сделать сособственникам – это выяснить, к какой категории относится их участок. Если он неделим, то вопрос о разделе отпадет навсегда.

Неделимость участка устанавливается исходя из:

характеристики земли (ландшафт, местоположение, почва и т.д.);
возможности раздела без нарушения режима пользования земельным участком. Например, если на участке имеется дом в общей собственности, то разделить этот участок можно будет только с одновременным разделом дома.

Земля под многоквартирным домом не подлежит разделу в реальных долях, и может быть разделена только на идеальные доли между собственниками квартир.

Ограничивают возможность раздела также:

числящиеся на участке сервитуты;
долгосрочные договоры аренды;
ипотечный залог и иные обременения.

Полный перечень ограничений приведен в статье 11.9 ЗК РФ.

Итак, прежде чем браться за составление соглашения, следует выяснить статус земли. Выяснение этого вопроса – длительный процесс, поскольку он включает в себя несколько процедур, включая оценку предельных размеров участка. Так, полученные в результате раздела участки не должны быть ниже нормы разрешенного использования. Это значит, что для выяснения возможности раздела применяется и такой параметр, как ВРИ (вид разрешенного использования).

Что означает перераспределение долей в общей долевой собственности

Суть соглашения о перераспределении долей такова: изначально существует объект общей собственности, то есть несколько владельцев владеют частью квартиры, домовладения или земельного участка. Им могут принадлежать неравноценные или равные доли. По взаимному согласию содольщики вправе изменить размеры своих долей и распоряжаться ими по своему усмотрению, но с разрешения остальных.

Составить документ можно, если соблюдается самое главное условие: все стороны согласны на перераспределение долей, споры отсутствуют. Сопротивление хотя бы одного из совладельцев дает повод обратиться в суд. Истцу придется обосновывать, почему он заслуживает большую долю, и суд может вынести одно из решений:

удовлетворить иск и определить размер долей согласно требованиям истца;
отказать в удовлетворении иска;
присудить одной из сторон выплату денежной компенсации в счет стоимости доли или ее части.

Пользование земельным участком в долевой собственности

Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью. Причиной споров служат:
• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.);
• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;
• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.
•
Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.